{"id":15629,"date":"2022-11-28T11:22:47","date_gmt":"2022-11-28T09:22:47","guid":{"rendered":"https:\/\/www.gridky.com\/blog\/?p=15629"},"modified":"2022-11-28T12:32:21","modified_gmt":"2022-11-28T10:32:21","slug":"quels-sont-les-dispositifs-de-defiscalisation-dans-limmobilier","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.gridky.com\/blog\/quels-sont-les-dispositifs-de-defiscalisation-dans-limmobilier\/","title":{"rendered":"Quels sont les dispositifs de d\u00e9fiscalisation dans l’immobilier ?"},"content":{"rendered":"

Quels sont les diff\u00e9rents dispositifs de d\u00e9fiscalisation pour investir dans l’immobilier ?<\/h1>\n

La Loi Pinel<\/h2>\n

Comme une grande partie des dispositifs fiscaux, la Loi Pinel<\/a> tire son nom de l\u2019ex ministre du logement, Sylvia Pinel, sous le gouvernement du Pr\u00e9sident Fran\u00e7ois Hollande. Fond\u00e9e lors du plan de relance de 2015, la Loi Pinel a commenc\u00e9 le 1er septembre 2014 et est \u00e0 ce jour prolong\u00e9e au moins jusqu\u2019en 2024 pour prendre le nom de \u00ab\u00a0Pinel +\u00a0\u00bb.<\/p>\n

D\u00e9j\u00e0 connu et reconnu par beaucoup de m\u00e9nages fran\u00e7ais, la Loi Pinel Pinel vise les personnes qui souhaitent faire l’acquisition d’un bien immobilier neuf dans des zones dites \u00ab tendues \u00bb<\/strong> o\u00f9 la demande locative au titre de la r\u00e9sidence principale est forte. Cependant, afin d’avoir une vision d’ensemble, nous vous invitons en outre \u00e0 vous renseigner sur l’investissement dans l’ancien.<\/p>\n

Pour revenir sur le sujet du dispositif Pinel, en contrepartie de cet investissement dans le neuf, le particulier se voit octroyer une r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t calcul\u00e9e sur le prix du bien dans la limite de 300 000 euros par an et de 5 500 euros du m\u00e8tre carr\u00e9. Au global la r\u00e9duction peut s\u2019\u00e9tendre de 12 % pour un engagement de location de 6 ans \u00e0 18 % pour 9 ans voire 21 % pour 12 ans. Pour faire simple, une r\u00e9duction de 2 % du montant du bien de la 1\u00e8re \u00e0 la 9\u00e8me ann\u00e9e et 1 % du prix du bien de la 10\u00e8me \u00e0 la 12\u00e8me ann\u00e9e. Soit une r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t maximum accord\u00e9e \u00e0 un particulier de 63 000 euros.<\/p>\n

 <\/p>\n

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 <\/p>\n

Le dispositif Censi-Bouvard<\/h2>\n

Le but de cet investissement consiste en l\u2019acquisition d\u2019un logement dans une r\u00e9sidence g\u00e9r\u00e9e de type tourisme, affaires, seniors, \u00e9tudiante etc. Le cadre de cet investissement diff\u00e8re totalement d\u2019un investissement locatif classique car votre bien est exploit\u00e9 par un professionnel du secteur avec lequel vous signez un bail commercial. \u00c0 ce sujet, cet investissement vous permet de profiter d\u2019une r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4ts \u00e9gale \u00e0 11 % de la valeur d\u2019achat dans la limite de 300 000 euros par an et \u00e9tal\u00e9e sur 9 ans.<\/p>\n

\u00c0 la diff\u00e9rence des deux pr\u00e9c\u00e9dentes lois fiscales \u00e9voqu\u00e9es, le dispositif Censi-Bouvard impose \u00e0 son propri\u00e9taire de meubler le logement en fonction des conditions exig\u00e9es dans le bail.<\/strong><\/p>\n

Un point de vigilance tr\u00e8s important est \u00e0 apporter sur ce type d\u2019investissement, le montant des recettes ne doit pas \u00eatre sup\u00e9rieur \u00e0 23 000 euros par an ou constituer\u00a0plus de 50 % des revenus de l\u2019investisseur pour ne pas basculer dans le statut LMP (Loueur Meubl\u00e9 Professionnel).<\/p>\n

En revanche, l\u2019investisseur est libre de choisir l\u2019emplacement de son investissement et aucun plafond de loyers ou de ressources ne sont impos\u00e9s dans ce dispositif ce qui ouvre davantage de possibilit\u00e9s pour le choix de votre investissement.<\/p>\n

Dans le cas o\u00f9 l’imp\u00f4t pay\u00e9 par le contribuable serait insuffisant pour absorber la r\u00e9duction d’imp\u00f4t Censi-Bouvard 2020, le solde non utilis\u00e9 une ann\u00e9e donn\u00e9e peut \u00eatre report\u00e9 sur l’imp\u00f4t des 6 ann\u00e9es suivantes, \u00e0 condition que le logement soit encore en location l’ann\u00e9e de l’utilisation du report de la r\u00e9serve.<\/p>\n

 <\/p>\n

\"\"<\/p>\n

 <\/p>\n

Le d\u00e9ficit foncier<\/h3>\n

Le dispositif du d\u00e9ficit foncier vise aussi \u00e0 r\u00e9aliser des travaux dans un bien. A fortiori, ces travaux d\u2019entretien et d\u2019am\u00e9lioration peuvent \u00eatre d\u00e9duits des loyers per\u00e7us<\/strong>. Le fonctionnement reste relativement simple : dans le cas o\u00f9 le montant total des travaux r\u00e9alis\u00e9s sur le bien en question est sup\u00e9rieur aux loyers alors l\u2019exc\u00e9dent est d\u00e9ductible du revenu brut global du contribuable dans la limite de 10 700 euros par an. \u00c0 juste titre, si ce montant est en outre sup\u00e9rieur \u00e0 10 700 euros, le reliquat est plac\u00e9 dans une \u00ab cagnotte \u00bb et reportable sur les revenus fonciers des dix ann\u00e9es suivantes. Bonne nouvelle, cet avantage fiscal n\u2019entre en aucun cas dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros par an.<\/p>\n

Afin d’\u00eatre en mesure de b\u00e9n\u00e9ficier de ce m\u00e9canisme, le propri\u00e9taire bailleur doit opter pour le r\u00e9gime r\u00e9el lors de sa d\u00e9claration d\u2019imp\u00f4ts (Cerfa 2044). De mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, au-dessus de 15 000 euros de revenus fonciers, le r\u00e9gime r\u00e9el s’applique d’office. En revanche, il existe une autre option qui est le microfoncier offrant un abattement forfaitaire de 30 %, il faut donc bien v\u00e9rifier que le montant de vos charges d\u00e9passe bien 30 % pour que le m\u00e9canisme du d\u00e9ficit foncier soit pertinent. Cette possibilit\u00e9 de diminution de l\u2019assiette fiscale n\u2019est pas une loi mais plut\u00f4t une astuce fiscale qu\u2019il est n\u00e9cessaire de ma\u00eetriser lors d\u2019un projet d\u2019investissement dans un bien ancien. D\u2019une part, le d\u00e9ficit foncier ne concerne que les immeubles \u00e0 usage d\u2019habitation ; il n\u2019est pas utile d\u2019esp\u00e9rer profiter du dispositif pour des immeubles professionnels ou commerciaux. Par ailleurs, la location du bien doit \u00eatre continue et effective durant trois ans au minimum.<\/p>\n

Parall\u00e8lement, les travaux relatifs \u00e0 la construction, la reconstruction ou l\u2019agrandissement ne sont pas \u00e9ligibles au m\u00e9canisme de d\u00e9duction fiscale.<\/p>\n

 <\/p>\n

La loi Malraux<\/h2>\n

La Loi Malraux fait partie de l’une des plus anciennes lois de d\u00e9fiscalisation immobili\u00e8re fran\u00e7aise. Effectivement, \u00e0 l\u2019approche de son 60\u00e8me anniversaire, la tr\u00e8s connue loi Malraux consiste \u00e0 r\u00e9aliser un investissement locatif dans un bien immobilier de caract\u00e8re se trouvant dans un c\u0153ur de ville historique pour profiter d\u2019une forte r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t allant de 22 et 30 % du montant des travaux r\u00e9alis\u00e9s en fonction de la zone g\u00e9ographique de l\u2019investissement. Cerise sur le g\u00e2teau ou pompon sur la Garonne, l\u2019avantage fiscal \u00e9chappe au plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros par an !<\/p>\n

Le dispositif Malraux ouvre droit une r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t calcul\u00e9e sur le montant des travaux de restauration d\u00e9termin\u00e9e \u00e0 :<\/p>\n

    \n
  • 30 % pour les immeubles situ\u00e9s dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuv\u00e9, les QAD (quartiers anciens d\u00e9grad\u00e9s) et les quartiers conventionn\u00e9s NPNRU (anciens secteurs sauvegard\u00e9s).<\/li>\n
  • 22 % pour les immeubles situ\u00e9s dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) approuv\u00e9 ou dont le programme de restauration a \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9 d’utilit\u00e9 publique. – Anciennes ZPPAUP et AVAP. Le montant des travaux pour le calcul de la r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t en loi Malraux 2019 est plafonn\u00e9 \u00e0 400 000 \u20ac pour une p\u00e9riode de 4 ann\u00e9es cons\u00e9cutives.<\/li>\n<\/ul>\n

    Destin\u00e9s \u00e0 r\u00e9nover enti\u00e8rement des logements priv\u00e9s ainsi que les parties communes de l\u2019immeuble, les travaux et la qualit\u00e9 du b\u00e2ti doivent \u00eatre rigoureusement encadr\u00e9s par un Architecte des B\u00e2timents de France pour que l\u2019investisseur puisse b\u00e9n\u00e9ficier de sa r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t. Le montant des travaux ouvrant droit \u00e0 r\u00e9duction est plafonn\u00e9 \u00e0 100 000 \u20ac par an<\/strong> avec la possibilit\u00e9 de l\u2019\u00e9taler sur 4 ann\u00e9es cons\u00e9cutives (Soit 400 000 \u20ac maximum).<\/p>\n

    \u00c0 la suite des travaux, le propri\u00e9taire bailleur doit veiller \u00e0 respecter plusieurs conditions : le logement doit \u00eatre destin\u00e9 \u00e0 l\u2019usage de r\u00e9sidence principale du locataire pendant une dur\u00e9e de 9 ans minimum, les loyers et les revenus du locataire doivent \u00eatre plafonn\u00e9s, le bien doit \u00eatre lou\u00e9 dans les 12 mois suivant l\u2019ach\u00e8vement des travaux du bien.<\/p>\n

     <\/p>\n

    Loi Monuments historiques<\/h2>\n

    Sans aucun doute le dispositif fiscal le plus puissant des dispositifs actuels. La loi fiscale r\u00e9gissant les Monuments Historiques est destin\u00e9 g\u00e9n\u00e9ralement aux m\u00e9nages ayant les plus fortes Tranches Marginales d\u2019Imposition (41 \u00e0 45 %). En effet, l\u2019investissement consiste \u00e0 investir dans un bien immobilier class\u00e9 dans la liste des Monuments Historiques fran\u00e7ais pour le louer par la suite<\/strong>. En contrepartie, l\u2019\u00c9tat autorise l\u2019investisseur \u00e0 d\u00e9duire la totalit\u00e9 des charges et des travaux de restauration des revenus fonciers puis l\u2019exc\u00e9dent de son revenu brut global sans aucune limitation ou plafond.<\/p>\n

    Le propri\u00e9taire de l\u2019investissement va ainsi \u00eatre en capacit\u00e9 de d\u00e9duire fortement son imposition imm\u00e9diatement en s\u2019engageant \u00e0 louer le bien pendant une dur\u00e9e de 3 ans et en d\u00e9tenir la propri\u00e9t\u00e9 pendant 15 ans.<\/p>\n

    Et puisqu\u2019il s\u2019agit de monuments class\u00e9s, l\u2019investisseur a la possibilit\u00e9 d\u2019obtenir l\u2019agr\u00e9ment du Minist\u00e8re de la Culture pour ouvrir le bien aux visiteurs un certain nombre de jours par an ce qui procure \u00e0 l\u2019investisseur une exon\u00e9ration suppl\u00e9mentaire sur les droits de succession.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Quels sont les diff\u00e9rents dispositifs de d\u00e9fiscalisation pour investir dans l’immobilier ? La Loi Pinel Comme une grande partie des dispositifs fiscaux, la Loi Pinel tire son nom de l\u2019ex ministre du logement, Sylvia Pinel, sous le gouvernement du Pr\u00e9sident Fran\u00e7ois Hollande. 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