{"id":11918,"date":"2021-03-26T09:27:08","date_gmt":"2021-03-26T09:27:08","guid":{"rendered":"https:\/\/www.gridky.com\/blog\/?p=11918"},"modified":"2023-09-28T11:56:27","modified_gmt":"2023-09-28T09:56:27","slug":"acheter-un-immeuble-de-rapport-en-sci","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.gridky.com\/blog\/acheter-un-immeuble-de-rapport-en-sci\/","title":{"rendered":"Acheter un immeuble de rapport en SCI"},"content":{"rendered":"<p>Acheter un immeuble en SCI pour un <a href=\"https:\/\/www.gridky.com\/investissement-locatif\">investissement locatif<\/a> \u00e0 plusieurs impose de<strong> cr\u00e9er une soci\u00e9t\u00e9<\/strong>, d&rsquo;en r\u00e9diger avec attention les <strong>statuts<\/strong> et surtout de r\u00e9fl\u00e9chir \u00e0 son<strong> r\u00e9gime fiscal<\/strong>.<\/p>\n<p>N\u00e9anmoins, ce mode d&rsquo;investissement commun est de plus en plus employ\u00e9. En effet, il permet d&rsquo;optimiser la rentabilit\u00e9 d\u2019un <a href=\"https:\/\/aide.horiz.io\/hc\/fr\/articles\/360019689431-Investir-dans-un-immeuble-de-rapport-on-vous-explique-tout\">immeuble de rapport<\/a> gr\u00e2ce \u00e0 des avantages fiscaux propres \u00e0 sa d\u00e9tention collective. Il permet aussi de planifier plus facilement la transmission du patrimoine, et ce \u00e0 moindre co\u00fbt.<\/p>\n<h2>Les avantages<span class=\"Apple-converted-space\">\u00a0de la SCI\u00a0<\/span><\/h2>\n<p>L\u2019investissement via une SCI permet d\u2019acheter <strong>plus cher et plus grand<\/strong> car il suppose une mobilisation des ressources de plusieurs associ\u00e9s.<span class=\"Apple-converted-space\">\u00a0<\/span><\/p>\n<p>Cela a aussi l\u2019effet d\u2019augmenter m\u00e9caniquement sa capacit\u00e9 d\u2019endettement aux yeux des banques pr\u00eateuses, qui du fait de cette <strong>mutualisation des risques<\/strong>, pr\u00eateront plus facilement \u00e0 la SCI constitu\u00e9e qu\u2019\u00e0 de simples particuliers (cf <a href=\"https:\/\/www.gridky.com\/blog\/achat-immobilier-en-sci-le-financement\/\">notre article sur le financement en SCI<\/a>).<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/aide.horiz.io\/hc\/fr\/articles\/360019689431-Investir-dans-un-immeuble-de-rapport-on-vous-explique-tout\">Investir dans un immeuble de rapport<\/a> permet de <strong>diversifier ses strat\u00e9gies locatives<\/strong>, comme \u00e9voqu\u00e9 dans un <a href=\"https:\/\/www.gridky.com\/blog\/limmeuble-de-rapport-avantages-et-inconvenients\/\">pr\u00e9c\u00e9dent article<\/a>. L\u2019ensemble peut comprendre des biens de types diff\u00e9rents (local commercial, studios \u00e0 louer en meubl\u00e9 ou en location saisonni\u00e8re).<span class=\"Apple-converted-space\">\u00a0<\/span><\/p>\n<p><i><strong>A Noter<\/strong> : Dans le cas d\u2019une <strong>SCI relevant de l\u2019Imp\u00f4t sur les Soci\u00e9t\u00e9s<\/strong>, il est possible de <strong>combiner plusieurs types de location<\/strong> pour optimiser la rentabilit\u00e9 de l\u2019immeuble. Dans une SCI soumise \u00e0 l\u2019Imp\u00f4t sur le Revenu, le fisc ne tol\u00e8rera que la location vide.<\/i><\/p>\n<h2>La fiscalit\u00e9<span class=\"Apple-converted-space\">\u00a0<\/span><\/h2>\n<p>Lorsqu\u2019on acquiert un immeuble en SCI, il existe deux r\u00e9gimes d\u2019imposition entre lesquels les associ\u00e9s doivent se prononcer. Il y a effet des avantages sp\u00e9cifiques selon que l\u2019on d\u00e9cide d\u2019assujettir l\u2019immeuble d\u00e9tenu par la SCI \u00e0 l\u2019Imp\u00f4t sur le Revenu (IR) ou \u00e0 l\u2019Imp\u00f4t sur les Soci\u00e9t\u00e9s (IS) :<span class=\"Apple-converted-space\">\u00a0<\/span><\/p>\n<ul>\n<li>\n<h4><b>SCI \u00e0 l\u2019IR\u00a0<\/b>: l\u2019imposition est \u201ctransparente\u201d, ce qui signifie que chaque associ\u00e9 sera impos\u00e9 personnellement au titre de ses revenus fonciers.<\/h4>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p><b>Avantage<\/b> : pas de frais de comptabilit\u00e9.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<span class=\"Apple-converted-space\">\u00a0<\/span><\/p>\n<p><b>Inconv\u00e9nient<\/b> : les b\u00e9n\u00e9fices r\u00e9alis\u00e9s vont m\u00e9caniquement accro\u00eetre les revenus de chaque associ\u00e9, et faire grimper leur tranche marginale d\u2019imposition. C\u2019est pourquoi de nombreux investisseurs, dont les revenus fonciers les font grimper dans les tranches sup\u00e9rieures d\u2019imposition, pr\u00e9f\u00e8rent se tourner vers l\u2019imposition \u00e0 l\u2019IS pour leur SCI.<\/p>\n<ul>\n<li>\n<h4><b>SCI \u00e0 l\u2019IS<\/b> : ce ne sont plus les associ\u00e9s qui sont redevables mais la soci\u00e9t\u00e9.<span class=\"Apple-converted-space\">\u00a0<\/span><\/h4>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p><b>Avantage<\/b> : le taux de l\u2019imp\u00f4t (15%) est int\u00e9ressant pour un r\u00e9sultat inf\u00e9rieur \u00e0 38 120\u20ac.<span class=\"Apple-converted-space\">\u00a0 <\/span>En additionnant les charges d\u00e9ductibles que permet ce r\u00e9gime (frais de notaire, frais d\u2019enregistrement et de n\u00e9gociation, assurances, taxe fonci\u00e8res, travaux\u2026) et la d\u00e9duction de l\u2019amortissement qui intervient chaque ann\u00e9e, l\u2019Imp\u00f4t sur les Soci\u00e9t\u00e9s r\u00e9duit drastiquement l\u2019imposition d\u2019un immeuble de rapport, surtout si des travaux sont r\u00e9alis\u00e9s.<span class=\"Apple-converted-space\">\u00a0<\/span><\/p>\n<p><b>Inconv\u00e9nient<\/b> : Obligation de tenir une comptabilit\u00e9. L\u2019IS a aussi l\u2019inconv\u00e9nient de soumettre la SCI \u00e0 un r\u00e9gime de plus-values immobili\u00e8res d\u00e9favorable.<\/p>\n<h2>Transmission de l\u2019immeuble<span class=\"Apple-converted-space\">\u00a0<\/span><\/h2>\n<ul>\n<li><strong>\u00c9VITER L\u2019INDIVISION<\/strong> : la SCI facilite le partage du patrimoine parce qu\u2019elle est constitu\u00e9e de parts sociales. Pas besoin donc de vendre un ou plusieurs immeubles pour r\u00e9partir leur valeur entre plusieurs h\u00e9ritiers. Le capital social peut se scinder en autant de parts que n\u00e9cessaire. Hors de la SCI, pour un immeuble acquis en commun, les h\u00e9ritiers seront alors soumis au r\u00e9gime de l\u2019indivision, o\u00f9 chacun est propri\u00e9taire du bien \u00e0 part \u00e9gale et o\u00f9 il faut donc s\u2019entendre pour g\u00e9rer ou c\u00e9der le patrimoine\u2026<span class=\"Apple-converted-space\">\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li><strong>REDUIRE VOIRE NEUTRALISER LES FRAIS DE SUCCESSION<\/strong> : La SCI autorise les donations aux h\u00e9ritiers directs, sans frais de succession, dans la limite des abattements pr\u00e9vus \u00e0 hauteur de 100\u00a0000 euros par enfant, chaque don pouvant \u00eatre effectue suivant des tranches de 15 ans.<span class=\"Apple-converted-space\">\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li><strong>LE DEMEMBREMENT DE PROPRIETE<\/strong> : la SCI permet de transmettre un immeuble tout en en restant le dirigeant. De m\u00eame, on peut continuer \u00e0 percevoir les revenus \u00e9manant des loyers, en passant par le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 et en conservant l\u2019usufruit sur le bien jusqu\u2019\u00e0 son d\u00e9c\u00e8s. L\u00e0 aussi, les frais de transmission sont avantageux puisqu\u2019ils ne portent que sur la valeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9, bien inf\u00e9rieure \u00e0 celle du prix r\u00e9el du bien.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Notre <a href=\"https:\/\/www.gridky.com\/comparateur\">comparateur<\/a> vous permet d\u00e8s maintenant de trouver les <strong>meilleurs biens \u00e9ligibles \u00e0 une r\u00e9duction fiscale !<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Acheter un immeuble en SCI pour un investissement locatif \u00e0 plusieurs impose de cr\u00e9er une soci\u00e9t\u00e9, d&rsquo;en r\u00e9diger avec attention les statuts et surtout de r\u00e9fl\u00e9chir \u00e0 son r\u00e9gime fiscal. 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