{"id":11490,"date":"2021-01-13T11:42:33","date_gmt":"2021-01-13T11:42:33","guid":{"rendered":"https:\/\/www.gridky.com\/blog\/?p=11490"},"modified":"2023-09-27T09:35:55","modified_gmt":"2023-09-27T07:35:55","slug":"le-renouvellement-du-bail-commercial-avec-la-loi-pinel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.gridky.com\/blog\/le-renouvellement-du-bail-commercial-avec-la-loi-pinel\/","title":{"rendered":"Le renouvellement du bail commercial avec la loi Pinel"},"content":{"rendered":"<p>Le renouvellement du bail commercial est l\u00e9gif\u00e9r\u00e9 par la <a href=\"https:\/\/www.gridky.com\/loi-pinel\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">loi Pinel<\/a> depuis juin 2014.<br \/>\nLe renouvellement du bail commercial est un droit pour le locataire qui doit faire une <strong>demande de renouvellement au bailleur 6 mois au moins avant la date de fin du contrat<\/strong>. Le bailleur peut \u00e9galement proposer un renouvellement du bail commercial avec la r\u00e9daction d\u2019un avenant de renouvellement du bail commercial.<\/p>\n<h2>Renouvellement du bail : ce que dit la loi<\/h2>\n<h3>Un droit fondamental<\/h3>\n<p>Par principe, le renouvellement du bail commercial est un droit fondamental du locataire (ou preneur) car un local constitue une ressource essentielle pour disposer de son fonds de commerce et parce qu\u2019il contribue \u00e0 la valeur de ce fonds de commerce.<\/p>\n<p>Ce droit renvoie \u00e0 la notion de <strong>propri\u00e9t\u00e9 commerciale<\/strong>, <strong>une disposition d\u2019ordre public<\/strong> sous la loi du 30 juin 1926 qui stipule les <strong>conditions<\/strong> selon lesquelles un locataire peut demander un renouvellement :<\/p>\n<ul>\n<li>Poss\u00e9der un bail commercial<\/li>\n<li>Avoir un statut de commer\u00e7ant en \u00e9tant immatricul\u00e9 au registre du commerce et des soci\u00e9t\u00e9s ou au r\u00e9pertoire des m\u00e9tiers<\/li>\n<li>Exploiter un fonds de commerce depuis trois ans au moins avant la fin du bail en question<\/li>\n<li>Respecter rigoureusement les clauses du bail<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Toute clause interdisant le droit au renouvellement du bail ne sera pas prise en compte et sera consid\u00e9r\u00e9e comme non-\u00e9crite.<\/strong><\/p>\n<h3>L\u2019avenant de renouvellement du contrat de bail commercial<\/h3>\n<p>Pour proc\u00e9der \u00e0 un renouvellement du bail commercial une demande officielle est n\u00e9cessaire : l\u2019avenant au bail comportant les nouvelles dispositions du contrat de bail doit \u00eatre sp\u00e9cifi\u00e9 au moins 6 mois avant la fin du bail initial et sign\u00e9 par toutes les parties par la suite. Cet avenant peut \u00eatre \u00e0 l&rsquo;initiative du bailleur comme du locataire.<\/p>\n<p>Les nouvelles dispositions \u00e0 inclure dans le bail concernent notamment :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Le nouveau montant du loyer<\/strong><\/li>\n<li><strong>La dur\u00e9e du bail<\/strong><\/li>\n<li><strong>Le montant du d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>Plusieurs situations peuvent d\u00e9couler de cet avenant :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Accord des deux parties<\/strong> : les deux parties s\u2019entendent sur les termes du nouveau contrat de bail, y compris sur la question du loyer qui doit imp\u00e9rativement \u00eatre mentionn\u00e9e. En cas de silence face \u00e0 une demande de renouvellement du bail commercial, celle-ci est consid\u00e9r\u00e9e comme accept\u00e9e par le bailleur pass\u00e9 un d\u00e9lai de 3 mois.<\/li>\n<li><strong>D\u00e9saccord sur certaines conditions<\/strong> du renouvellement : c\u2019est souvent le loyer qui fait objet de n\u00e9gociations. Un d\u00e9lai de r\u00e9tractation d\u2019un mois est permis par la loi en cas d\u2019acceptation initiale du contrat. Il est toujours possible d\u2019avoir recours \u00e0 la justice si jamais aucun compromis n\u2019est possible.<\/li>\n<li><strong>Refus du bailleur <\/strong>de renouveler le contrat : il est possible que pour diverses raisons le bailleur refuse de renouveler le contrat de bail. Dans ce cas, une indemnit\u00e9 d&rsquo;\u00e9viction doit \u00eatre vers\u00e9e au locataire pour le d\u00e9sagr\u00e9ment, sauf si le bailleur dispose d\u2019un motif l\u00e9gitime et suffisamment grave. De plus, si le bailleur souhaite simplement donner cong\u00e9 sans renouvellement, la notification au locataire doit \u00eatre faite dans les 6 mois pr\u00e9c\u00e9dant la fin du bail par acte d\u2019huissier.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>La reconduction tacite du bail commercial<\/h3>\n<p>Il est possible qu\u2019aucune des parties ne se manifeste \u00e0 la fin du contrat de bail commercial en cours pour le renouveler : s\u2019op\u00e8re alors un renouvellement ou une <strong>reconduction tacite du bail<\/strong>.<\/p>\n<p>Dans ce cas, <strong>les clauses du bail demeurent identiques et valables<\/strong>. Les cons\u00e9quences pour le locataire peuvent \u00eatre de voir le loyer d\u00e9plafonn\u00e9 apr\u00e8s la 12\u00e8me ann\u00e9e et donc augmenter de fa\u00e7on significative (Jusqu\u2019\u00e0 10% du montant du loyer de l\u2019ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente).<\/p>\n<p>A cela s\u2019ajoute la <strong>possibilit\u00e9 pour le bailleur comme pour le locataire de donner cong\u00e9<\/strong> au cours de la reconduction tacite du bail \u201cAu cours de la tacite prolongation, le cong\u00e9 doit \u00eatre donn\u00e9 au moins six mois \u00e0 l&rsquo;avance et pour le dernier jour du trimestre civil\u201d d\u2019apr\u00e8s <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/id\/LEGIARTI000031012840\/2015-08-08\/#:~:text=Article%20L145%2D9,-Modifi%C3%A9%20par%20LOI&amp;text=Le%20bail%20dont%20la%20dur%C3%A9e,dernier%20jour%20du%20trimestre%20civil.\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">l\u2019article L-145-9<\/a> du code du commerce. De fait, cela peut constituer un risque pour chacune des parties.<\/p>\n<p>D\u2019autre part, avec une reconduction tacite du contrat de bail commercial, <strong>le locataire perd son droit de propri\u00e9t\u00e9 commerciale<\/strong> puisque son bail commercial a pris fin sans renouvellement officiel : cela peut \u00eatre un inconv\u00e9nient majeur si le locataire souhaite vendre son fonds de commerce \u00e0 l\u2019avenir.<\/p>\n<p>C\u2019est pour cela que la reconduction tacite d\u2019un bail commercial doit \u00eatre provisoire afin d\u2019\u00e9viter les d\u00e9convenues.<\/p>\n<h2>L\u2019apport de la loi Pinel de 2014<\/h2>\n<p>Concernant le droit au renouvellement, <strong>la loi Pinel de 2014 a abrog\u00e9 l\u2019article qui exigeait la nationalit\u00e9 fran\u00e7aise<\/strong> comme condition pour acc\u00e9der au dispositif de propri\u00e9t\u00e9 commercial afin d\u2019emp\u00eacher toute forme de discrimination \u00e0 l\u2019\u00e9gard de commer\u00e7ants non-fran\u00e7ais.<\/p>\n<p>La loi Pinel a \u00e9galement <strong>interdit les contrats de baux commerciaux fermes<\/strong>, qui emp\u00eachaient notamment un droit de r\u00e9siliation du preneur.<\/p>\n<p>Depuis 2014, lors d\u2019un renouvellement d&rsquo;un contrat de bail commercial, plusieurs <a href=\"https:\/\/www.gridky.com\/blog\/bail-commercial-et-loi-pinel-lessentiel\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">\u00e9l\u00e9ments essentiels<\/a> doivent \u00eatre inscrits ou annex\u00e9s au contrat dont :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Un droit de r\u00e9siliation triennale<\/strong> : cette clause donne au locataire la possibilit\u00e9 de r\u00e9silier son contrat tous les 3 ans \u00e9tant donn\u00e9 que la dur\u00e9e d\u2019un bail commercial est de 9 ans et que les al\u00e9as peuvent conduire le commer\u00e7ant \u00e0 devoir r\u00e9silier son contrat.<\/li>\n<li><strong>Un droit de pr\u00e9emption<\/strong> (ou de pr\u00e9f\u00e9rence) : qui donne au locataire une priorit\u00e9 obligatoire si le bien est vendu par le bailleur.<\/li>\n<li><strong>Un \u00e9ch\u00e9ancier des travaux<\/strong> termin\u00e9s et \u00e0 venir, avec la r\u00e9partition des budgets correspondants.<\/li>\n<li><strong>Un inventaire des charges<\/strong> et leur <a href=\"https:\/\/www.gridky.com\/blog\/repartition-des-charges-ce-que-dit-la-loi-pinel\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">r\u00e9partition<\/a> mis \u00e0 jour annuellement.<\/li>\n<li>Le <strong>montant<\/strong> du loyer dont l<strong>\u2019augmentation<\/strong> est d\u00e9sormais tr\u00e8s encadr\u00e9e et dont les modalit\u00e9s sont d\u00e9taill\u00e9es <a href=\"https:\/\/www.gridky.com\/blog\/bail-commercial-et-loi-pinel-lessentiel\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">ici<\/a>.<\/li>\n<li><strong>Un \u00e9tat des lieux<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Le renouvellement du bail commercial est l\u00e9gif\u00e9r\u00e9 par la loi Pinel depuis juin 2014. 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