{"id":11446,"date":"2021-01-08T15:21:40","date_gmt":"2021-01-08T15:21:40","guid":{"rendered":"https:\/\/www.gridky.com\/blog\/?p=11446"},"modified":"2023-09-18T18:49:20","modified_gmt":"2023-09-18T16:49:20","slug":"bail-commercial-et-loi-pinel-lessentiel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.gridky.com\/blog\/bail-commercial-et-loi-pinel-lessentiel\/","title":{"rendered":"Bail commercial et loi Pinel : l&rsquo;essentiel"},"content":{"rendered":"<p><span style=\"font-weight: 400;\">Si la libre n\u00e9gociation entre les parties pour les contrats de baux commerciaux est fondamentale, elle est depuis le 18 Juin 2014 encadr\u00e9e par la <a href=\"https:\/\/www.gridky.com\/loi-pinel\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">loi Pinel<\/a>. <\/span><span style=\"font-weight: 400;\">\u00a0<\/span><span style=\"font-weight: 400;\">Ainsi si votre contrat de bail commercial a \u00e9t\u00e9 sign\u00e9 avant le 1 septembre 2014 et que vous vous appr\u00eatez \u00e0 le renouveler ou si vous \u00eates sur le point d\u2019en signer un aujourd\u2019hui, voici diff\u00e9rents aspects qui m\u00e9ritent votre attention :\u00a0<\/span><\/p>\n<h2>\u00c9tat des lieux<\/h2>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Avant la loi Pinel, effectuer un \u00e9tat des lieux n\u2019\u00e9tait pas imp\u00e9ratif dans le cadre d\u2019un bail commercial. Afin de prot\u00e9ger les deux parties (bailleur et preneur), cela est maintenant obligatoire. Si le contrat est ant\u00e9rieur \u00e0 septembre 2014 il est tout \u00e0 fait possible de proc\u00e9der \u00e0 un \u00e9tat des lieux lors du renouvellement du bail commercial. Cela permettra ainsi de faire une mise \u00e0 jour sur l\u2019\u00e9tat du bien lou\u00e9.\u00a0<\/span><\/p>\n<h2>Loyer<\/h2>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Crit\u00e8re le plus important, l\u2019augmentation du loyer peut \u00eatre source de discorde entre les parties, en particulier pour le renouvellement de baux commerciaux de longue dur\u00e9e.\u00a0<\/span><span style=\"font-weight: 400;\">C\u2019est pourquoi, depuis l\u2019article <\/span><a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/id\/LEGIARTI000006221959\/2001-12-12\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><span style=\"font-weight: 400;\">L145-33<\/span><\/a><span style=\"font-weight: 400;\"> du code du commerce le <\/span><b>bailleur ne peut pas augmenter le loyer au-del\u00e0 de la valeur locative du bien<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">.\u00a0<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Quand le loyer est en dessous de la valeur locative du bien, une augmentation est alors envisageable lors du renouvellement de contrat de bail.\u00a0<\/span><span style=\"font-weight: 400;\">Cependant pour observer une<\/span><b> r\u00e9vision triennale du loyer<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> (tous les 3 ans), il faut utiliser les indices de r\u00e9f\u00e9rences exig\u00e9s par la loi Pinel pour en d\u00e9finir le taux :\u00a0<\/span><\/p>\n<ul>\n<li style=\"font-weight: 400;\"><span style=\"font-weight: 400;\">Soit l\u2019indice des loyers commerciaux (<\/span><b>ILC<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">)<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\"><span style=\"font-weight: 400;\">Soit l\u2019indice des loyers d\u2019activit\u00e9 tertiaire (<\/span><b>ILAT<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">)<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Le choix d\u00e9pendra du secteur d\u2019activit\u00e9 du locataire.\u00a0<\/span><\/p>\n<p><b>Attention cependant :\u00a0<\/b><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Le nouveau montant du loyer calcul\u00e9 avec l\u2019ILC (ou ILAT) d\u00e9terminera le nouveau plafond du loyer pour les 3 prochaines ann\u00e9es du bail \u00e0 condition seulement qu\u2019il soit bien inf\u00e9rieur ou \u00e9gal \u00e0 la valeur locative du bien.\u00a0<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">De plus, <strong>les conditions de plafonnements ne sont applicables que pour les contrats de baux commerciaux inf\u00e9rieurs ou \u00e9gaux \u00e0 9 ans.<\/strong>\u00a0<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Enfin, si des transformations notables telles que les caract\u00e9ristiques du bien ou les obligations des parties ont lieu, <strong>le loyer peut \u00e9galement \u00eatre d\u00e9plafonn\u00e9 \u00e0 condition seulement que l\u2019augmentation n\u2019exc\u00e8de pas 10% du montant du loyer acquitt\u00e9 l\u2019ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente,<\/strong> conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article <\/span><a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/id\/LEGIARTI000029108759\/2019-07-12\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><span style=\"font-weight: 400;\">L145-34<\/span><\/a><span style=\"font-weight: 400;\"> du code du commerce.<\/span><\/p>\n<h2>Dur\u00e9e de location<span style=\"font-weight: 400;\">\u00a0<\/span><\/h2>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Les conditions de la dur\u00e9e de la location dans un contrat de bail commercial sont d\u00e9sormais assouplies : si un bail commercial a g\u00e9n\u00e9ralement \u00e9t\u00e9 conclu pour une dur\u00e9e locative de 9 ans, le preneur a d\u00e9sormais la possibilit\u00e9 de signifier son d\u00e9part au bailleur au bout de 3 ans. Cette mesure accompagne la suppression des baux commerciaux dits \u201cfermes\u201d (sauf exceptions particuli\u00e8res) qui ne permettent pas de cong\u00e9 anticip\u00e9 pour le locataire.\u00a0<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">C\u00f4t\u00e9 bailleur, celui-ci a \u00e9galement la possibilit\u00e9 de r\u00e9silier le contrat de location au bout de 3 ans, sur motif justifi\u00e9 et il devra n\u00e9anmoins se pr\u00e9parer \u00e0 d\u00e9dommager le locataire avec une indemnit\u00e9 d&rsquo;\u00e9viction.\u00a0<\/span><\/p>\n<h2>R\u00e9partition des charges locatives<\/h2>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">La loi Pinel structure mieux la <a href=\"https:\/\/www.gridky.com\/blog\/repartition-des-charges-ce-que-dit-la-loi-pinel\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">r\u00e9partition des charges<\/a> locatives : elle impose au bailleur la r\u00e9daction d\u2019un <\/span><b>inventaire mis \u00e0 jour tous les an<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"><strong>s<\/strong> au contrat de bail.\u00a0\u00a0<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">L\u2019inventaire comprend les charges imputables au locataire telles que les redevances, la taxe fonci\u00e8re et autres charges inh\u00e9rentes au bien de fa\u00e7on \u00e0 ce que le locataire ne soit pas pris au d\u00e9pourvu. Les charges imputables au propri\u00e9taire doivent aussi \u00eatre indiqu\u00e9es comme les r\u00e9parations par exemple.\u00a0<\/span><\/p>\n<h2>Travaux<\/h2>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Conform\u00e9ment \u00e0 <\/span><a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/id\/LEGIARTI000029103688\/2014-06-20\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><span style=\"font-weight: 400;\">l&rsquo;article L145-40-2<\/span><\/a><span style=\"font-weight: 400;\"> du code du commerce dans le cadre de la loi Pinel, il est d\u00e9sormais obligatoire de renseigner l\u2019inventaire de la r\u00e9partition des travaux de fa\u00e7on explicite entre le bailleur et le preneur. Le preneur est donc prot\u00e9g\u00e9 par une <\/span><b>liste<\/b> <b>limitative <\/b><span style=\"font-weight: 400;\">des travaux et r\u00e9parations potentiels qui pourront \u00eatre \u00e0 sa charge. Le bailleur doit communiquer les travaux effectu\u00e9s les trois ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes et informer le locataire sur les travaux pr\u00e9vus sur les trois prochaines ann\u00e9es avec les co\u00fbts associ\u00e9s et le budget pr\u00e9visionnel.\u00a0<\/span><\/p>\n<h2>Droit de pr\u00e9f\u00e9rence<\/h2>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Cela signifie que gr\u00e2ce \u00e0 la loi Pinel, si le bailleur d\u00e9cide de vendre son bien, il doit n\u00e9cessairement faire une offre \u00e0 son locataire (le preneur) en priorit\u00e9 car c\u2019est lui qui en a l\u2019usage. En\u00a0 \u00e9tant inform\u00e9 par lettre recommand\u00e9e et avis de r\u00e9ception, le locataire dispose alors d\u2019un mois \u00e0 partir de la r\u00e9ception de la lettre pour accepter ou non l\u2019offre du bailleur et proc\u00e9der \u00e0 la vente sous quatre mois.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Si le locataire refuse ou ne peut pas acqu\u00e9rir le bien, le bailleur peut alors proposer son bien \u00e0 la vente. Si le propri\u00e9taire propose par la suite une offre plus avantageuse \u00e0 un tiers, le locataire en sera inform\u00e9 (par le bailleur ou par le notaire) gr\u00e2ce \u00e0 son droit de pr\u00e9f\u00e9rence. Il pourra se positionner s\u2019il le souhaite, et sera prioritaire au tiers, \u00e0 condition de respecter les d\u00e9lais.\u00a0\u00a0\u00a0<\/span><\/p>\n<h2>Renouvellement du contrat de bail<\/h2>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Si un professionnel souhaite <a href=\"https:\/\/www.gridky.com\/blog\/le-renouvellement-du-bail-commercial-avec-la-loi-pinel\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">renouveler son bail commercial<\/a> dans le but de poursuivre son activit\u00e9, la demande de renouvellement du bail est un droit qui doit \u00eatre formul\u00e9<\/span><span style=\"font-weight: 400;\"> au moins 6 mois avant la date d&rsquo;\u00e9ch\u00e9ance indiqu\u00e9e sur le contrat. Si le preneur ne se manifeste pas alors le contrat sera reconduit de mani\u00e8re tacite avec un risque de voir le loyer \u00eatre d\u00e9plafonn\u00e9 la douzi\u00e8me ann\u00e9e. Bien \u00e9videmment, le renouvellement du contrat pourra \u00e9galement \u00eatre \u00e0 l\u2019initiative du bailleur.<\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Si la libre n\u00e9gociation entre les parties pour les contrats de baux commerciaux est fondamentale, elle est depuis le 18 Juin 2014 encadr\u00e9e par la loi Pinel. \u00a0Ainsi si votre contrat de bail commercial a \u00e9t\u00e9 sign\u00e9 avant le 1 septembre 2014 et que vous vous appr\u00eatez \u00e0 le renouveler ou si vous \u00eates sur&hellip;<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":11453,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[56],"tags":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v19.13 - https:\/\/yoast.com\/wordpress\/plugins\/seo\/ -->\n<title>Bail commercial et loi Pinel : l&#039;essentiel - Gridky<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/www.gridky.com\/blog\/bail-commercial-et-loi-pinel-lessentiel\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"fr_FR\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Bail commercial et loi Pinel : l&#039;essentiel - 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