{"id":12969,"date":"2022-02-14T18:29:31","date_gmt":"2022-02-14T16:29:31","guid":{"rendered":"https:\/\/www.gridky.com\/blog\/?page_id=12969"},"modified":"2022-08-11T17:57:40","modified_gmt":"2022-08-11T15:57:40","slug":"sci-societe-civile-immobiliere-immobilier","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.gridky.com\/blog\/sci-societe-civile-immobiliere-immobilier\/","title":{"rendered":"Qu&rsquo;est ce qu&rsquo;une SCI : Soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re ?"},"content":{"rendered":"<h1>Tout comprendre sur l&rsquo;investissement en SCI<\/h1>\n<h2><strong>I. Pourquoi investir en SCI ?<\/strong><\/h2>\n<p>Tout d&rsquo;abord, la SCI permet d&rsquo;\u00e9viter l\u2019indivision. En effet, dans le cadre de la SCI , les associ\u00e9s sont consid\u00e9r\u00e9s au regard de leur nombre de parts dans la soci\u00e9t\u00e9. Autrement dit, celui qui a 80% dans la SCI\u00a0 aura plus de poids que celui qui n\u2019a que 20%. Dans l\u2019indivision, tous les indivisaires sont trait\u00e9s \u00e0 \u00e9galit\u00e9, ce qui peut engendrer des m\u00e9sententes. Elle permet de mettre en commun des sommes pour acqu\u00e9rir de l\u2019immobilier. La SCI organise l\u2019aspect patrimonial et la transmission de patrimoine. Elle<strong> dissocie le pouvoir de gestion de la propri\u00e9t\u00e9 du(es) bien(s<\/strong>). Il faut \u00e9galement prendre en compte la fiscalit\u00e9 sans en faire votre leitmotiv.<\/p>\n<p>Il faut ensuite d\u00e9finir son activit\u00e9 locative (Location nue, location meubl\u00e9e permanente ou location saisonni\u00e8re). Puis , il faut d\u00e9terminer ses associ\u00e9s qui peuvent \u00eatre une personne morale, amis ou membre de la famille.<\/p>\n<h2><strong><img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" class=\"alignnone size-full wp-image-13467\" src=\"https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/Capture-de\u0301cran-2022-06-20-a\u0300-17.34.59.png\" alt=\"\" width=\"749\" height=\"90\" srcset=\"https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/Capture-de\u0301cran-2022-06-20-a\u0300-17.34.59.png 749w, https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/Capture-de\u0301cran-2022-06-20-a\u0300-17.34.59-300x36.png 300w\" sizes=\"(max-width: 749px) 100vw, 749px\" \/><\/strong><\/h2>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Une soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re est une structure juridique\u00a0<strong>constitu\u00e9e a minima de deux personnes<\/strong>, chacune ayant le statut d\u2019associ\u00e9, afin de g\u00e9rer un ou plusieurs biens immobiliers. Le patrimoine immobilier est d\u00e9tenu par la soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re et\u00a0chaque associ\u00e9 re\u00e7oit des parts sociales\u00a0proportionnelles \u00e0 son apport.<\/p>\n<p>Comme toute soci\u00e9t\u00e9, la soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re dispose de\u00a0statuts, r\u00e9gissant son fonctionnement. R\u00e9diger les statuts permet notamment de d\u00e9finir les\u00a0modalit\u00e9s de prise de d\u00e9cision, \u00e0 l\u2019unanimit\u00e9 ou \u00e0 la majorit\u00e9 par exemple.<\/p>\n<p>Par ailleurs, les associ\u00e9s d\u2019une SCI d\u00e9signent un\u00a0g\u00e9rant, qui aura comme fonction de prendre \u00e0 sa charge la\u00a0gestion courante\u00a0du ou des biens immobiliers d\u00e9tenu(s) par la soci\u00e9t\u00e9, sans avoir \u00e0 engager de formalit\u00e9s aupr\u00e8s des autres associ\u00e9s.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<div style=\"width: 840px;\" class=\"wp-video\"><!--[if lt IE 9]><script>document.createElement('video');<\/script><![endif]-->\n<video class=\"wp-video-shortcode\" id=\"video-12969-1\" width=\"840\" height=\"473\" preload=\"metadata\" controls=\"controls\"><source type=\"video\/mp4\" src=\"https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/07\/Copie-de-Sans-titre.mp4?_=1\" \/><a href=\"https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/07\/Copie-de-Sans-titre.mp4\">https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/07\/Copie-de-Sans-titre.mp4<\/a><\/video><\/div>\n<h2><\/h2>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3><strong>I.1. Les grandes \u00e9tapes<\/strong><\/h3>\n<p>Tout d&rsquo;abord, il faut <strong>choisir ses<\/strong> <strong>associ\u00e9s qui sont au nombre de 2 minimum<\/strong> (personne physique ou personne morale).<br \/>\nDans le cas de la perte d\u2019un associ\u00e9, il faut compter 1 an pour r\u00e9gulariser la soci\u00e9t\u00e9 sinon le cas de dissolution pourrait \u00eatre prononc\u00e9e. Les enfants mineurs peuvent \u00eatre associ\u00e9s. Les parents sont les repr\u00e9sentants l\u00e9gaux jusqu\u2019\u00e0 la majorit\u00e9. Attention en cas de couple s\u00e9par\u00e9 et volont\u00e9 d\u2019un parent de vouloir associ\u00e9 un enfant, besoin de l\u2019accord des 2 parents.<\/p>\n<p><img decoding=\"async\" class=\"alignnone size-full wp-image-13468\" src=\"https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/Capture-de\u0301cran-2022-06-20-a\u0300-17.36.05.png\" alt=\"\" width=\"691\" height=\"77\" srcset=\"https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/Capture-de\u0301cran-2022-06-20-a\u0300-17.36.05.png 691w, https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/Capture-de\u0301cran-2022-06-20-a\u0300-17.36.05-300x33.png 300w\" sizes=\"(max-width: 691px) 100vw, 691px\" \/><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<div style=\"width: 840px;\" class=\"wp-video\"><video class=\"wp-video-shortcode\" id=\"video-12969-2\" width=\"840\" height=\"473\" preload=\"metadata\" controls=\"controls\"><source type=\"video\/mp4\" src=\"https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/07\/Choix-de-ses-associe\u0301s-SCI-2.mp4?_=2\" \/><a href=\"https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/07\/Choix-de-ses-associe\u0301s-SCI-2.mp4\">https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/07\/Choix-de-ses-associe\u0301s-SCI-2.mp4<\/a><\/video><\/div>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Puis, il faut choisir la r\u00e9partition des associ\u00e9s. La d\u00e9tention d\u00e9finira les droits de vote. Il faut privil\u00e9gier une d\u00e9tention majoritaire type 51\/49 pour \u00e9viter des futurs conflits (\u00e9viter 50\/50). Le si\u00e8ge social peut \u00eatre soit au domicile du g\u00e9rant, chez l&rsquo;un des associ\u00e9s de la SCI, en louant les locaux d&rsquo;une autre soci\u00e9t\u00e9, ou avoir recours \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9 de domiciliation pour le si\u00e8ge social d&rsquo;une SCI. Les statuts sont <strong>obligatoirement notari\u00e9s<\/strong> lorsqu\u2019un bien immobilier est apport\u00e9 par un associ\u00e9. Le montant minimum et d&rsquo;un euro et il n&rsquo;y pas de montant maximum fix\u00e9. Rapprochez vous de votre banque qui a peut-\u00eatre des attentes pour le montant conseill\u00e9. Pour ce qui est de la r\u00e9daction des statuts, il est possible d\u2019am\u00e9nager certains points (clauses d\u2019agr\u00e9ments, encadrer les nouveaux associ\u00e9s, le d\u00e9c\u00e8s\u2026) et il est n\u00e9cessaire d\u2019\u00eatre accompagn\u00e9 par un juriste.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3><strong>I.2.<\/strong><strong> Le choix du g\u00e9rant et sa r\u00e9mun\u00e9ration du g\u00e9rant<\/strong><\/h3>\n<p>Il peut y avoir un ou plusieurs g\u00e9rants. On \u00e9vite la nomination sur g\u00e9rant statutairement mais on \u00e9voque les conditions de nomination. Le g\u00e9rant peut engager la soci\u00e9t\u00e9 aupr\u00e8s des tiers, <strong>ses pouvoirs<\/strong> sont d\u00e9termin\u00e9s dans les statuts. La g\u00e9rance peut \u00eatre confi\u00e9e \u00e0 une personne externe (autre qu&rsquo;associ\u00e9). Le changement de g\u00e9rance entra\u00eene une publication (annonce l\u00e9gale et info au tribunal de commerce).<\/p>\n<p>Dans la majorit\u00e9 des cas, la g\u00e9rance est non r\u00e9mun\u00e9r\u00e9e.<\/p>\n<p>&#8211; SCI A L\u2019IR : g\u00e9rant associ\u00e9 r\u00e9mun\u00e9ration non d\u00e9ductibles impos\u00e9e revenus fonciers<br \/>\n&#8211; SCI \u00e0 L\u2019IS : g\u00e9rant associ\u00e9 r\u00e9mun\u00e9ration TNS (donc cotisations sociales)<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3><strong>I.3.<\/strong><strong> Est-il n\u00e9cessaire de cr\u00e9er une SCI par bien ?<\/strong><\/h3>\n<p>Tout d\u00e9pend des op\u00e9rations, le conseil serait 1 SCI = 1 bien. Si tous les lots dans une m\u00eames SCI, il y a un risque de contraintes : manque de souplesse, arbitrage moins ais\u00e9 si tous les biens dans la m\u00eame structure, les difficult\u00e9s sur un bien peut entrainer tous les autres biens\u2026En moyenne, constituer une SCI prend 15 jours. Ceci forme un co\u00fbt de 650 \u20ac HT avec des frais de formalit\u00e9s de 200 \u20ac TTC.<\/p>\n<p><img decoding=\"async\" class=\"size-full wp-image-13054 aligncenter\" src=\"https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/03\/Capture-3.png\" alt=\"\" width=\"1139\" height=\"219\" srcset=\"https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/03\/Capture-3.png 1139w, https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/03\/Capture-3-300x58.png 300w, https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/03\/Capture-3-1024x197.png 1024w, https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/03\/Capture-3-768x148.png 768w\" sizes=\"(max-width: 1139px) 100vw, 1139px\" \/><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"alignnone size-full wp-image-13436\" src=\"https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/Living-room-1.jpg\" alt=\"\" width=\"1920\" height=\"1280\" srcset=\"https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/Living-room-1.jpg 1920w, https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/Living-room-1-300x200.jpg 300w, https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/Living-room-1-1024x683.jpg 1024w, https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/Living-room-1-768x512.jpg 768w, https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/Living-room-1-1536x1024.jpg 1536w, https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/Living-room-1-480x321.jpg 480w\" sizes=\"(max-width: 1920px) 100vw, 1920px\" \/><\/h2>\n<h2><strong>II. Le fonctionnement de la SCI<\/strong><\/h2>\n<h3><strong>II.1.<\/strong><strong> L\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale<br \/>\n<\/strong><\/h3>\n<p>Si un \u00e9v\u00e9nement survient pouvant affecter la vie de la soci\u00e9t\u00e9 comme par exemple l&rsquo;augmentation du capital, un changement de si\u00e8ge social, les associ\u00e9s doivent en \u00eatre obligatoirement inform\u00e9s par le g\u00e9rant devant les solliciter pour prendre en commun une d\u00e9cision. Pour ce faire, il doit les convoquer \u00e0 une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale (AG). Nous pouvons distinguer deux Assembl\u00e9es G\u00e9n\u00e9rales :<\/p>\n<h3 class=\"nitro-offscreen\">L\u2019assembl\u00e9e ordinaire dans une SCI<\/h3>\n<p class=\"nitro-offscreen\">Il existe deux types d\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale ordinaire. Tout d&rsquo;abord, l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale ordinaire annuelle qui est comp\u00e9tente pour statuer l\u2019approbation des comptes annuels et l\u2019affectation du r\u00e9sultat et des b\u00e9n\u00e9fices. Elle se d\u00e9roule une fois par an dans les 6 mois suivant la cl\u00f4ture de l\u2019exercice. Les conventions conclues entre la SCI et son g\u00e9rant ou ses associ\u00e9s dites<strong> les conventions r\u00e9glement\u00e9es sont valid\u00e9es au cours de cette assembl\u00e9e<\/strong>. Il y a \u00e9galement les autres assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales ordinaire r\u00e9unissant les associ\u00e9s dans le but de d\u00e9battre sur des questions relatives \u00e0 la vie sociale de la soci\u00e9t\u00e9 et sur les nouvelles strat\u00e9gies \u00e0 adopter.<\/p>\n<h3 class=\"nitro-offscreen\">L\u2019assembl\u00e9e extraordinaire dans une SCI<\/h3>\n<p class=\"nitro-offscreen\">Lorsque ce sont des d\u00e9cisions impliquant une modifications des statuts de la SCI, c&rsquo;est l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale extraordinaire (AGE) qui est comp\u00e9tente pour toutes les d\u00e9cisions. Les associ\u00e9s doivent \u00eatre convoqu\u00e9 \u00e0 une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale extraordinaire pour d\u00e9cider de plusieurs points<\/p>\n<ul class=\"nitro-offscreen\">\n<li>Changement de l\u2019objet social ;<\/li>\n<li>Changement de d\u00e9nomination sociale ;<\/li>\n<li>Modification de capital (augmentation du capital ou r\u00e9duction du capital)\u00a0;<\/li>\n<li>La transformation de la SCI une autre forme juridique ;<\/li>\n<li>La cession de parts sociales ;<\/li>\n<li>Changement de g\u00e9rant\u00a0;<\/li>\n<li>Une fusion, une scission ou un apport partiel d\u2019actif ;<\/li>\n<li>La dissolution de la soci\u00e9t\u00e9;<\/li>\n<li>etc\u2026<\/li>\n<\/ul>\n<h3><strong>II.2.<\/strong><strong> Les charges d\u00e9ductibles ou non d\u00e9ductibles<\/strong><\/h3>\n<p>L\u2019article 13 du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts stipule que toute d\u00e9pense d\u00e9bours\u00e9e dans le but d\u2019acqu\u00e9rir ou de conserver du revenu pour la SCI peut \u00eatre d\u00e9duite de son revenu foncier net.<\/p>\n<p>&#8211; Int\u00e9r\u00eats d&#8217;emprunt<br \/>\n&#8211; Travaux entretien et r\u00e9paration<br \/>\n&#8211; Travaux d&rsquo;am\u00e9lioration des locaux d&rsquo;habitation<br \/>\n&#8211; Imp\u00f4ts et taxe de propri\u00e9t\u00e9s (taxe fonci\u00e8re&#8230;)<br \/>\n&#8211; Assurance immeuble<\/p>\n<p>S&rsquo;il existe un <strong>d\u00e9ficit alors il y a une d\u00e9duction maximale possible de 10 700 \u20ac sur la base imposable taxable \u00e0 l\u2019IR<\/strong> (le d\u00e9passement est report\u00e9 jusqu\u2019\u00e0 10 ans) par associ\u00e9.<\/p>\n<p>&#8211; Les frais d&rsquo;acquisition (frais de notaire et frais d&rsquo;agence)<br \/>\n&#8211; L&rsquo;immeuble inscrit \u00e0 l&rsquo;actif ne permet pas de d\u00e9duire fiscalement un amortissement<\/p>\n<p>Cependant certaines charges ne sont pas d\u00e9ductibles lorsque que certains frais ne sont pas d\u00e9bours\u00e9s en vue de l\u2019acquisition ou de la conservation du revenu de la SCI comme le dispose le Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts.<\/p>\n<ul>\n<li>D\u00e9penses de construction, reconstruction et agrandissement<\/li>\n<li>Frais de travaux en vue de la restructuration compl\u00e8te d\u2019un local d\u2019habitation apr\u00e8s d\u00e9molition<\/li>\n<li>Imp\u00f4t sur le revenu<\/li>\n<li>Pr\u00e9l\u00e8vements sociaux<\/li>\n<li>Taxes d\u2019urbanisme<\/li>\n<\/ul>\n<h3><strong>II.3.<\/strong><strong> Imposition de la vente et l<\/strong><strong>e calcul de la plus-value<\/strong><\/h3>\n<p>Les plus-value sont soumises \u00e0 l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu au taux de 19 % et aux pr\u00e9l\u00e8vement sociaux \u00e0 17,2 %. Une taxe suppl\u00e9mentaire s&rsquo;applique en cas de plus-value imposable sup\u00e9rieure \u00e0 50 000 \u20ac (2 \u00e0 6 % selon PV). Les Abattements sont calcul\u00e9s en fonction de la dur\u00e9e de d\u00e9tention :<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"alignnone size-full wp-image-13068\" src=\"https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/04\/Capture.png\" alt=\"\" width=\"761\" height=\"217\" srcset=\"https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/04\/Capture.png 761w, https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/04\/Capture-300x86.png 300w\" sizes=\"(max-width: 761px) 100vw, 761px\" \/><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Il faut prendre en compte le prix de vente (montant mentionn\u00e9 dans l\u2019acte notari\u00e9) et le prix d\u2019acquisition : souvent major\u00e9 de 22,50 % soit forfait travaux (si d\u00e9tenu &gt;5 ans : 15 % + forfait acquisition 7,5 %). La D\u00e9claration des plus value est r\u00e9alis\u00e9e via formulaire Cerfa n\u00b02048 \u00e9tablie par le notaire<br \/>\nExemple : Achat 350 000 \u20ac &#8211; Revente 450 000 \u20ac<br \/>\nLa cession entraine une plus value seulement \u00e0 partir de 428 750 \u20ac (350 000 \u20ac + 22,5%)<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"alignnone size-full wp-image-13069\" src=\"https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/04\/Capture-1.png\" alt=\"\" width=\"629\" height=\"159\" srcset=\"https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/04\/Capture-1.png 629w, https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/04\/Capture-1-300x76.png 300w\" sizes=\"(max-width: 629px) 100vw, 629px\" \/><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Dans sa forme la plus classique et la plus r\u00e9pandue, une SCI n\u2019est pas un instrument d\u2019optimisation fiscale !<br \/>\nPar principe donc, le fait de d\u00e9tenir un patrimoine via une SCI ne r\u00e9duira pas la pression fiscale.<br \/>\nLA SCI r\u00e9pond aux m\u00eames r\u00e8gles des biens d\u00e9tenus en direct avec la r\u00e8gles des revenus fonciers et celle des plus values des particuliers.<br \/>\nLA SCI r\u00e9pond plut\u00f4t \u00e0 une volont\u00e9 d\u2019associer et transmettre \u00e0 ses enfants.<\/p>\n<h2><strong>III. Les options : SCI IR ou IS ?<\/strong><\/h2>\n<h3><strong>III.1. <\/strong><strong>LA SCI \u00e0 L\u2019IR<\/strong><\/h3>\n<p>La SCI \u00e0 l\u2019IR, soci\u00e9t\u00e9 civile dite \u00ab transparente \u00bb, h\u00e9berge les locaux d&rsquo;habitation lou\u00e9s nus, les locaux commerciaux ou professionnels non \u00e9quip\u00e9s. Il y a une incompatibilit\u00e9 avec la location meubl\u00e9e sauf si le chiffre d&rsquo;affaires est inf\u00e9rieur \u00e0 10% sinon IS. Il faut tenir une comptabilit\u00e9 de caisse &amp; PV AG annuel si demande de l\u2019administration.<\/p>\n<p>Le r\u00e9sultat de la SCI fait l\u2019objet d\u2019une d\u00e9claration n\u00b02072, chaque associ\u00e9 indique sur sa d\u00e9claration n\u00b02044, en revenus fonciers, sa quote-part de r\u00e9sultat. Les associ\u00e9s peuvent \u00eatre une personne morale ou une personne physique membre d\u2019une m\u00eame famille ou non. Quant \u00e0 la fiscalit\u00e9, elle est similaire aux revenus fonciers. Chaque associ\u00e9 paie l\u2019IR sur sa quote-part de b\u00e9n\u00e9fices re\u00e7us, correspondant \u00e0 des revenus fonciers, m\u00eame si les revenus ne sont pas distribu\u00e9s. Le r\u00e9sultat est obtenu en tenant comptes des recettes et charges d\u00e9ductibles de l\u2019ann\u00e9e (article 31 du CGI). <span class=\"ILfuVd\"><span class=\"hgKElc\">Dans le cadre de la location \u00e0 usage d&rsquo;habitation, la SCI est <strong>exon\u00e9r\u00e9e de TVA<\/strong>, peu importe que le bien immobilier soit nu ou meubl\u00e9.<\/span><\/span><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<div style=\"width: 840px;\" class=\"wp-video\"><video class=\"wp-video-shortcode\" id=\"video-12969-3\" width=\"840\" height=\"473\" preload=\"metadata\" controls=\"controls\"><source type=\"video\/mp4\" src=\"https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/07\/Copie-de-Copie-de-Sans-titre.mp4?_=3\" \/><a href=\"https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/07\/Copie-de-Copie-de-Sans-titre.mp4\">https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/07\/Copie-de-Copie-de-Sans-titre.mp4<\/a><\/video><\/div>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3><strong>III.3.<\/strong><strong> La SCI \u00e0 L\u2019IS<\/strong><\/h3>\n<div style=\"width: 840px;\" class=\"wp-video\"><video class=\"wp-video-shortcode\" id=\"video-12969-4\" width=\"840\" height=\"473\" preload=\"metadata\" controls=\"controls\"><source type=\"video\/mp4\" src=\"https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/07\/Sans-titre.mp4?_=4\" \/><a href=\"https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/07\/Sans-titre.mp4\">https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/07\/Sans-titre.mp4<\/a><\/video><\/div>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>La SCI \u00e0 l\u2019IS peut h\u00e9berger tous les produits locatifs nus, meubl\u00e9s ou \u00e9quip\u00e9s. Elle profite des r\u00e8gles comptables applicables aux soci\u00e9t\u00e9s commerciales et b\u00e9n\u00e9ficie de r\u00e8gles fiscales plus stables. Le taux est g\u00e9n\u00e9ralement plus faible qu\u2019\u00e0 l\u2019IR (15%, 25% ou 33%). La SCI \u00e0 l\u2019IS est soumise \u00e0 une comptabilit\u00e9 d\u2019engagement c&rsquo;est-\u00e0-dire que les loyers sont imposables (qu\u2019ils soient encaiss\u00e9s ou non), toutes les charges engag\u00e9es sont des charges d\u00e9ductibles. Les b\u00e9n\u00e9fices seront donc impos\u00e9s \u00e0 l&rsquo;IS. En revanche, les b\u00e9n\u00e9fices ne seront impos\u00e9s chez les associ\u00e9s que s\u2019ils sont distribu\u00e9s. Dans ce cas, les b\u00e9n\u00e9fices de la SCI distribu\u00e9s aux associ\u00e9s seront impos\u00e9s comme des dividendes. La SCI \u00e0 L\u2019IS permet de r\u00e9duire l\u2019imp\u00f4t sur les loyers per\u00e7us.<\/p>\n<p>Exemple : Immobilier 350 000 \u20ac &#8211; loyer 1500 \u20ac\/mois<\/p>\n<p><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"alignnone size-full wp-image-13070\" src=\"https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/04\/Capture-2.png\" alt=\"\" width=\"845\" height=\"329\" srcset=\"https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/04\/Capture-2.png 845w, https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/04\/Capture-2-300x117.png 300w, https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/04\/Capture-2-768x299.png 768w\" sizes=\"(max-width: 845px) 100vw, 845px\" \/><\/p>\n<p>Le bar\u00e8me IS est plus favorable : il comprend \u00e0 ce jour 3 tranches : 15% pour les b\u00e9n\u00e9fices &lt; 38 120 \u20ac; 25% de 38 121 \u20ac \u00e0 500 000 \u20ac de b\u00e9n\u00e9fices et 33,33% pour les b\u00e9n\u00e9fices &gt; 500 000 \u20ac. Par cons\u00e9quent les associ\u00e9s ne sont pas impos\u00e9s (si pas de distribution de dividendes)<\/p>\n<p>Mais Les PV sont imposables au taux IS (aucun abattement pour une dur\u00e9e de d\u00e9tention). <strong>Les dividendes sont taxables au taux marginal ou flat tax de 30%<\/strong>. En raison des d\u00e9ficits ant\u00e9rieurs reportables la plus-value imposable sera diminu\u00e9e de ces d\u00e9ficits<br \/>\nant\u00e9rieurs.<\/p>\n<p>Il y a une imposition de la vente. Le r\u00e9gime applicable aux soci\u00e9t\u00e9s \u00e0 l\u2019IS est celui des plus-values professionnelles : l\u2019assiette d\u2019imposition est \u00e9gale \u00e0 la diff\u00e9rence entre le prix de cession du bien et la valeur nette comptable de celui-ci (apr\u00e8s d\u00e9duction des amortissements pratiqu\u00e9s donc). Le taux d\u2019imposition correspond quant \u00e0 lui au bar\u00e8me de l\u2019IS.<br \/>\nIl y a une possibilit\u00e9 de b\u00e9n\u00e9ficier des d\u00e9ficits ant\u00e9rieurs reportables.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"alignnone size-full wp-image-13071\" src=\"https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/04\/Capture-3.png\" alt=\"\" width=\"1141\" height=\"407\" srcset=\"https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/04\/Capture-3.png 1141w, https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/04\/Capture-3-300x107.png 300w, https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/04\/Capture-3-1024x365.png 1024w, https:\/\/www.gridky.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/04\/Capture-3-768x274.png 768w\" sizes=\"(max-width: 1141px) 100vw, 1141px\" \/><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2><strong>IV. Les avantages et les limites<\/strong><\/h2>\n<h3><strong>IV.1 La SCI \u00e0 l\u2019IR<\/strong><\/h3>\n<p>La SCI \u00e0 l&rsquo;IR offre de nombreux avantages dont la d\u00e9duction d&rsquo;une partie du d\u00e9ficit : vous pouvez en effet en tant qu\u2019associ\u00e9 de la SCI imputer une quote-part de d\u00e9ficit de 10 700 \u20ac, qui viendra ainsi en baisser votre imp\u00f4t sur le revenu global. Dans le cas o\u00f9 il est inf\u00e9rieur \u00e0 cette somme, la part de d\u00e9ficit foncier exc\u00e9dentaire est reportable sur le revenu global des 6 ann\u00e9es suivantes. Vous avez \u00e9galement la possibilit\u00e9 de <strong>d\u00e9duire certaines charges \u00e9num\u00e9r\u00e9es par la loi<\/strong>. Le r\u00e9gime micro-foncier SCI fait office lorsque vos revenus sont en dessous de 15 000 \u20ac. Vous pourrez alors obtenir un abattement de 30 %. L&rsquo;imposition s&rsquo;effectuera sur les 70% qui restent.<\/p>\n<p>Pour ce qui est du r\u00e9gime r\u00e9el, les revenus seront impos\u00e9s dans la cat\u00e9gorie des revenus fonciers, apr\u00e8s d\u00e9duction des frais r\u00e9els. Vous aurez la possibilit\u00e9 d&rsquo;obtenir une exon\u00e9ration total de plus-value de cession si le bien est d\u00e9tenu pendant au moins 22 ans, et une exon\u00e9ration de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux apr\u00e8s 30 ans. Vous pourrez avoir recours \u00e0 une comptabilit\u00e9 simplifi\u00e9e, qui ne n\u00e9cessite pas l&rsquo;intervention d&rsquo;un expert-comptable.<\/p>\n<p>Parmi l&rsquo;un des principaux inconv\u00e9nients de la SCI \u00e0 l\u2019IR, nous pouvons noter le fait qu&rsquo;il n&rsquo;est pas possible de d\u00e9duire la totalit\u00e9 des charges qui p\u00e8sent sur l\u2019acquisition et la gestion du bien immobilier. Ce qui signifie qu&rsquo;il n&rsquo;y a pas la possibilit\u00e9 d&rsquo;effectuer une d\u00e9duction des int\u00e9r\u00eats de l\u2019emprunt servant \u00e0 financer l\u2019achat du bien, ni imputer le montant des travaux r\u00e9alis\u00e9s sur les b\u00e9n\u00e9fices tout comme d\u00e9duire les amortissements du r\u00e9sultat. Par ailleurs, dans le cas o\u00f9 les b\u00e9n\u00e9fices per\u00e7us sont consid\u00e9rables, ils seront impos\u00e9s \u00e0 une tranche marginale \u00e9lev\u00e9e.<\/p>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<h3><strong>IV.2 La SCI \u00e0 l&rsquo;IS<\/strong><\/h3>\n<p>Si votre choix se penche pour une SCI \u00e0 l\u2019IS, il est tout \u00e0 fait possible d\u2019amortir fiscalement le bien immobilier ce qui permet une d\u00e9duction du r\u00e9sultat imposable une dotation aux amortissements chaque ann\u00e9e jusqu\u2019au terme du plan d\u2019amortissement. Pour ce qui est des charges, il est \u00e0 noter qu&rsquo;il y a une d\u00e9duction plus importante de charges lors d&rsquo;une SCI \u00e0 en comparaison avec une SCI \u00e0 l\u2019IR pour la d\u00e9termination du r\u00e9sultat imposable. En effet, toutes les charges engag\u00e9es dans l\u2019int\u00e9r\u00eat de la soci\u00e9t\u00e9 sont d\u00e9ductibles. Par ailleurs, cela s&rsquo;applique pour les travaux de construction et d\u2019agrandissement, qui seront d\u00e9ductibles fiscalement par l\u2019interm\u00e9diaire de l\u2019amortissement.<\/p>\n<p>Les frais r\u00e9gl\u00e9s lors de l&rsquo;acquisition du bien (droits d&rsquo;enregistrement, frais de notaire) sont \u00e9galement pris en consid\u00e9ration dans la d\u00e9duction du r\u00e9sultat imposable \u00e0 l&rsquo;IS. Enfin, lorsque le g\u00e9rant de la SCI est r\u00e9mun\u00e9r\u00e9, sa r\u00e9mun\u00e9ration peut venir en d\u00e9duction du r\u00e9sultat imposable \u00e0 l\u2019IS.\u00a0Au niveau des associ\u00e9s, la SCI \u00e0 l\u2019IS pr\u00e9sente l\u2019atout de pouvoir permettre le pilotage du revenu imposable. En effet, les associ\u00e9s ne sont impos\u00e9s que sur les dividendes distribu\u00e9s. En l\u2019absence de dividendes, il n\u2019y a aucune taxation au niveau des associ\u00e9s. Parmi les inconv\u00e9nients, nous pouvons citer le fait qu&rsquo;il faut prendre en consid\u00e9ration les amortissements pour la d\u00e9termination de la plus-value sur les cessions de biens immobiliers r\u00e9alis\u00e9es par une SCI \u00e0 l\u2019IS. La plus-value r\u00e9alis\u00e9e \u00e0 l\u2019occasion d\u2019une telle cession peut donc \u00eatre importante. Toutefois, il s\u2019agit de la juste contrepartie de la d\u00e9duction fiscale des amortissements. De plus, il est \u00e0 noter qu&rsquo;<strong>il n&rsquo;y a pas la possibilit\u00e9 d&rsquo;imputer les d\u00e9ficits sur les b\u00e9n\u00e9fices ult\u00e9rieurs r\u00e9alis\u00e9s par la SCI<\/strong>.<\/p>\n<p>Par cons\u00e9quent, les associ\u00e9s ne peuvent pas reporter une quote-part de d\u00e9ficit sur leur revenu global imposable, comme c\u2019est le cas dans les SCI \u00e0 l\u2019IR (\u00e0 hauteur de 10 700 euros maximum par an). En outre, les SCI \u00e0 l\u2019IS doivent obligatoirement avoir une comptabilit\u00e9 commerciale. Des frais de comptabilit\u00e9 suppl\u00e9mentaires sont donc engendr\u00e9s par rapport aux SCI \u00e0 l\u2019IR (sauf lorsque celles-ci ont un associ\u00e9 personne morale soumis \u00e0 l\u2019IS ou relevant des BIC).<\/p>\n<p>\u00c9galement, il n&rsquo;est pas possible de b\u00e9n\u00e9ficier d&rsquo;une exon\u00e9ration totale en cas de d\u00e9tention longue s&rsquo;\u00e9levant au moins \u00e0 22 ans, comme c\u2019est le cas avec le r\u00e9gime des plus-values immobili\u00e8res. Les modalit\u00e9s d\u2019imposition des cessions de parts d\u2019une SCI \u00e0 l\u2019IS sont distinctes de celles des cessions de parts d\u2019une SCI \u00e0 l\u2019IR. Dans le cas o\u00f9 la SCI est \u00e0 l\u2019IS, c\u2019est le r\u00e9gime des plus-values sur valeurs mobili\u00e8res qui s\u2019appliquent pour les associ\u00e9s personnes physiques. Cependant, un abattement pour dur\u00e9e de d\u00e9tention est tout de m\u00eame faisable au bout de deux ans mais il n&rsquo;y aura pas d&rsquo;exon\u00e9ration compl\u00e8te en cas de d\u00e9tention sur une longue dur\u00e9e.\u00a0Le principe est le m\u00eame concernant l\u2019imposition des cessions d\u2019actifs immobiliers r\u00e9alis\u00e9es par la SCI. Les plus-values sont soumises \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s au taux de droit commun. Il n\u2019est pas possible de b\u00e9n\u00e9ficier des abattements pr\u00e9vus pour l\u2019imposition des plus-values immobili\u00e8res dans les SCI \u00e0 l\u2019IR.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2><strong>V. SCI &amp; LMNP<\/strong><\/h2>\n<p>La SCI loue \u00e0 une autre soci\u00e9t\u00e9 qui exploite en meubl\u00e9<strong>. <\/strong>L&rsquo;avantage, c&rsquo;est la pr\u00e9servation de la fiscalit\u00e9 IR<strong>. <\/strong>L&rsquo;inconv\u00e9nient c&rsquo;est gestion d\u2019une nouvelle structure<\/p>\n<p>La SCI bascule en SARL de famille ou l\u2019inverse<strong>. <\/strong>Parmi les avantages, les formalit\u00e9s juridiques sont simples. L&rsquo;inconv\u00e9nient, ce sont les frais li\u00e9s au changement de structure<br \/>\nD\u2019o\u00f9 l\u2019int\u00e9r\u00eat d\u2019avoir un bien par structure pour une meilleure souplesse<\/p>\n<p>Pour aller encore plus loin : <a href=\"https:\/\/drive.google.com\/file\/d\/1OVdIJrfgekk1kPBopr1qYiL-jtSW15aC\/view\">https:\/\/drive.google.com\/file\/d\/1OVdIJrfgekk1kPBopr1qYiL-jtSW15aC\/view<\/a><\/p>\n<p>Retrouvez <strong>notre derni\u00e8re masterclass<\/strong> sur la SCI avec Aur\u00e9lie TEMPL\u00c9 de Amarris Groupe :<\/p>\n<p><iframe title=\"Masterclass - SCI, Aur\u00e9lie TEMPL\u00c9 de Amarris Groupe\" width=\"840\" height=\"473\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/n6AmNzgtTh8?feature=oembed\" frameborder=\"0\" allow=\"accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture\" allowfullscreen><\/iframe><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>N&rsquo;h\u00e9sitez pas \u00e0 prendre contact avec nous depuis ce <a href=\"https:\/\/www.gridky.com\/nous-contacter\">lien.<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Tout comprendre sur l&rsquo;investissement en SCI I. 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