Dans un contrat de bail classique, le propriétaire est généralement tenu de supporter la charge des gros travaux du bien loué. Mais dans le cadre d’un bail commercial, les termes du bail permettaient auparavant de transférer une partie des engagements de travaux au preneur. 

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Ce n’est plus le cas suite aux dispositions de la loi Pinel 2014 qui interdit le transfert de la charge des grosses réparations au locataire.  

L’article 606 et le bail commercial 

Un bail commercial se définit comme le contrat de location d’un local mis à disposition pour une exploitation commerciale ou artisanale. Sa signature ainsi que sa résiliation obéissent à des règles  strictes, comme le respect d’un délai de préavis de résiliation ou la réalisation d’un état des lieux.

Dans ce cadre, et selon l’activité exercée dans les locaux loués, des modifications ou réparations peuvent être nécessaires afin de poursuivre l’exploitation, ou bien à la suite du départ d’un locataire. Aussi, la répartition des réparations liées au local loué peuvent devenir source de litiges entre le propriétaire et le locataire.

Que sont les “grosses réparations” selon l’article 606 ? 

L’article 606 du Code civil indique que : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.»

Depuis 2005, la jurisprudence pose une définition plus générale des grosses réparations : tous les travaux relevant de la structure et de la solidité de l’immeuble loué sont définis comme étant une grosse réparation à la charge du bailleur. Entrent aussi dans ce camp les travaux de mise aux normes électriques par exemple.

  • Limite aux réparations à la charge du bailleur : 

Les seules grosses réparations qui peuvent imputées au locataire sont celles qui auront été occasionnées par un défaut d’entretien de sa part. 

En effet, si les dégradations de la structure et de la solidité de l’immeuble relèvent d’un manquement du preneur à son obligation d’entretien des lieux, alors les grosses réparations concernant cette faute seront à la charge du locataire.

De plus, le propriétaire n’aura pas à porter les coûts de travaux dès lors que le locataire aura entrepris ces travaux de son propre chef, sans exiger à l’avance du propriétaire l’exécution de ces travaux.

Les nouveautés introduites par la loi Pinel

Avant 2014, il était possible pour le propriétaire d’insérer dans le bail une clause transférant la charge des grosses réparations au locataire. 

Le dispositif loi Pinel entré en vigueur 18 juin 2014 vient cependant encadrer cette liberté d’établissement du contrat afin de protéger les locataires. Dès lors, le bailleur ne peut plus transférer à son locataire sa responsabilité sur les gros travaux de réparation.

Dans l’article R145-2 du Code civil, sont citées toutes les réparations qui ne peuvent plus être mises à la charge du locataire :

  • les grosses réparations liées à l’article 606 du Code civil ;
  • Tous les travaux liés à la vétusté de l’immeuble, si ces derniers se réfèrent aux grosses réparations ;
  • les travaux et réparations imposés par l’Administration publique.

Afin d’éviter les litiges, le bailleur doit établir un inventaire précis comprenant le détail des charges, impôts, taxes et redevances liés au bail (l’article L.145-40-2.) 

Il est donc interdit au bailleur d’obliger le preneur à régler « certaines dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ».

NB : L’inventaire est à faire pour la signature du contrat de bail et à renouveler tous les 3 ans ! Il doit mentionner précisément les travaux prévus dans les 3 ans à venir et les travaux effectués au cours des 3 dernières années en précisant leurs coûts et leur objet.