Tout savoir sur la déclaration des intérêts d’emprunts immobilier locatif

Peut-on déduire les intérêts d’un crédit immobilier locatif ?

Dans la majorité des cas, afin d’acheter un bien immobilier, le futur propriétaire fait appel à un crédit immobilier. C’est grâce aux revenus perçus des loyers que le bailleur peut ensuite couvrir ses mensualités de remboursement.

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Il est à noter que dans ce cadre, la loi autorise le bailleur à intégrer les intérêts de cet emprunt immobilier dans ses charges déductibles. Ce qui signifie que le montant total des intérêts générés par ce prêt pourra donc être reporté dans la déclaration des revenus fonciers du propriétaire et être retranché de son revenu imposable.

De nombreux bailleurs optimisent la rentabilité de leur investissement immobilier en déduisant les intérêts d’emprunt d’un bien locatif. Le seul cas où c’est possible c’est lorsque vous avez opté pour le régime réel d’imposition.

Régime micro-foncier ou micro-BIC : pas de déduction possible

Lorsque vos revenus locatifs annuels ne sont pas supérieurs un certain montant, vous appartenez d’office au régime « micro-foncier » ou « micro-BIC », avec un abattement forfaitaire pour tenir compte de l’ensemble de vos charges. Il est à savoir que les bailleurs dépendant de ce statut n’ont donc pas la possibilité de déduire les intérêts de l’emprunt.

  • Les locations nues sont concernées par le régime micro-foncier. Ce dernier entre en jeu pour les propriétaires dont les revenus locatifs bruts ne sont pas supérieurs à 15 000 € par an. Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % pour l’ensemble des charges supportées par le bailleur.
  • Le régime micro-BIC s’adresse logements meublés. Les loyers des meublés sont en effet considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il concerne uniquement les propriétaires dont les revenus locatifs ne vont pas en deçà de 72 600 € par an en 2022. L’abattement forfaitaire prévu s’élève à 50 %.

Malgré le fait que le bailleur soit éligible à un régime micro, il peut tout de même opter pour le régime réel s’il juge ce statut fiscal plus favorable (charges déductibles d’un montant supérieur à l’abattement forfaitaire).

Pour déclarer les intérêts déductibles d’un crédit immobilier, si vous avez opté pour le régime réel, l’ensemble de vos charges déductibles doivent être renseignées sur la déclaration n° 2044 relative aux revenus fonciers, à la rubrique suivante : « Intérêts d’emprunt ».

 

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Régime réel : les intérêts d’emprunt sont déductibles

Le régime réel s’applique d’office dans le cas où vos revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 €. Vous pourrez ainsi déduire de votre revenu imposable la réalité des charges payées pour l’acquisition et la location du logement.

Selon le bulletin officiel des finances publiques, sont inclus « les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition des immeubles donnés en location » dans ces charges déductibles, mais aussi pour :

  • leur conservation ;
  • leur construction ou reconstruction ;
  • leur agrandissement ;
  • leur réparation ou leur amélioration.

Vous pouvez également déduire de vos charges d’autres frais tels que les frais de cautionnement, les frais de l’inscription hypothécaire du bâtiment, les frais de dossier, mais aussi la prime d’assurance emprunteur.

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