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Lorsqu’on achète un bien, il faut donc savoir en évaluer la rentabilité.

La solution la plus intuitive consiste à calculer le rapport entre ce que vous en percevez (les loyers) et ce qu’il vous coûte (son prix d’achat, le crédit, l’entretien et les taxes, etc.). Mais comment intégrer à ce ratio les charges déduites, la défiscalisation, et toutes les spécificités de son investissement ? 

Rendement locatif et rentabilité

  • Le rendement locatif concerne simplement les revenus que votre logement va vous rapporter par rapport à son coût. 
  • La rentabilité locative intègre, en plus des revenus générés par la location, la variation du prix du logement acquis.
      • En intégrant les charges et les impôts, on obtient la rentabilité nette. 
      • En intégrant les avantages fiscaux, on parle de rentabilité nette-nette.

Calculer les bons ratios 

Le rendement brut annuel s’obtient en divisant le loyer annuel perçu par le montant de l’acquisition et en multipliant le résultat par 100.

La rentabilité nette de charges s’obtient en reprenant comme base le calcul précédent. 

Du loyer annuel on retranche la taxe foncière, les charges non récupérables sur le locataire et les frais de gestion locative par exemple.

  • Avantage : Ce ratio plus précis tient compte des entrées et sorties d’argent et permet de construire ses hypothèses de financement.

La rentabilité nette-nette correspond à la rentabilité nette de charges à laquelle on ajoute les avantages fiscaux. 

  • D’autres charges telles que les travaux et les intérêts d’emprunt peuvent être déductibles fiscalement, notamment dans le cadre des dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel ou le dispositif Censi-Bouvard (LMNP)dans l’immobilier neuf, ou encore Denormandie dans l’ancien.
  • Avantage : cette évaluation est corrélée au profil fiscal du bailleur et à l’investissement, ce qui offre une idée de la rentabilité relativement au taux d’imposition par exemple.

Les préceptes en matière d’investissement locatif 

  • Attention aux estimations ! Les hypothèses de hausse des loyers ou de plus value ne doivent pas être surestimées.
  • Attention au risque de vacance locative ! Lorsque vous ne percevez pas de loyer (logement vide ), le rendement de l’investissement diminue rapidement. L’intégration d’un taux de vacance locative de 5,50 % est considéré comme raisonnable.
  • Les avantages fiscaux ne font pas tout ! Les dispositifs de défiscalisation, bien que permettant de réduire ses impôts sur la durée, ont aussi une fin. Cette période finie, d’autres paramètres détermineront la rentabilité de votre investissement : l’emplacement du logement et la qualité des commodités environnantes, le dynamisme du marché pour la revente ou la location, etc.
  • L’investissement immobilier reste un bon placement ! L’immobilier locatif constitue un très bon rapport risque/rentabilité. Là où les assurances-vie rapporteront par exemple dans les 1 à 1,50% sur l’année 2021, la rentabilité nette d’un investissement immobilier varie le plus souvent de 2 à 7 %, voire davantage selon le type de logement.

 

Rappel : Il est encore temps de profiter notamment des avantages de la défiscalisation Pinel si vous souhaitez bénéficier des taux de réduction fiscale en vigueur jusqu’en 2022 (de respectivement 12% pour 6 ans d’engagement de mise en location, 18% pour 9 et jusqu’à 21% pour 12) : trouvez dès maintenant le meilleur bien éligible !

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