Quelles sont les stratégies pour défiscaliser ses revenus immobiliers locatifs ?

Petit rappel sur la fiscalité des revenus fonciers

Lorsque vous déclarez des revenus locatifs, vous avez le choix entre l’un des deux régimes ci-dessous :

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  • Le micro-foncier si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € de revenus fonciers par an. Vous bénéficiez d’un abattement automatique de 30 % sur les revenus générés par votre investissement locatif ;
  • Le régime réel : il s’applique de plein droit dès lors que vos revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 €. Vous pouvez aussi le choisir avec des revenus inférieurs. Cette fois, vous n’obtiendrez d’aucun abattement, mais vous pouvez déduire des charges (travaux, frais de gestion, etc.).

Le démembrement de propriété

La défiscalisation des revenus immobiliers locatifs peut s’envisager par le biais du démembrement de propriété, voire par l’acquisition en nue-propriété.

Lorsque vous êtes que nu-propriétaire, vous ne percevez pas de revenus fonciers, c’est l’usufruitier qui les perçoit et qui est chargé de payer les impôts dédiés. Cela représente un véritable avantage : en achetant un bien en nue-propriété, vous profitez d’une décote importante et constituez votre patrimoine sans augmenter votre imposition.

Effectuer des travaux déductibles

Si vous avez opté pour le régime réel, vous pouvez envisager une défiscalisation intéressante. Les travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien sont déductibles des revenus fonciers. À titre d’exemple, si vous refaites l’isolation de la maison, la toiture, si vous mettez aux normes l’installation électronique, vous pouvez déduire ces charges. Si ces dernières se révèlent plus élevées que le revenu locatif, vous créez un déficit foncier que vous pouvez reporter les années qui suivent.

 

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Investir en Loi Pinel

Si les revenus fonciers augmentent votre imposition, il existe une solution pour la réduire. Envisagez un dispositif de défiscalisation à l’image de la Loi Pinel. Vous obtiendrez ainsi une réduction d’impôt comprise entre 12 % et 21 % du coût total de l’opération (plafonné à 300 000 €) en fonction de la durée d’engagement de location. Pour une acquisition à 300 000 € et une location sur 9 ans, vous réduisez votre impôt de 6 000 € par an.

La location meublée

Cette fois, vous ne bénéficiez pas d’un abattement de 30 %, mais de 50 % avec le régime micro-BIC, avec un plafond à 72 000€. En optant pour le régime réel, vous pouvez déduire les charges suivantes :

  • frais d’établissement ;
  • frais d’entretien et de réparations ;
  • taxe foncière ;
  • frais de gestion et d’assurance ;
  • intérêts d’emprunt ;
  • amortissement du mobilier et des améliorations ;
  • amortissement des locaux.

Grâce à l’amortissement, ce régime est plus avantageux que celui de la location vide.

Le dispositif Censi Bouvard

En réalisant un investissement locatif dans une résidence de services, vous pouvez défiscaliser une fois de plus. Moins intéressant que la Loi Pinel, il permet tout de même de réduire votre impôt de 11 % du prix HT.

Bon à savoir : si vous avez choisi le statut de LMNP, sachez que vous ne pouvez amortir votre bien si vous bénéficiez de la réduction d’impôt en Censi Bouvard.

N’hésitez pas à faire appel à un expert en patrimoine afin de trouver les meilleures solutions de défiscalisation.

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