Quelles stratégies pour défiscaliser ses revenus immobiliers locatifs ?

 

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Petit rappel sur la fiscalité des revenus fonciers

Lorsque vous effectuez un investissement locatif, vous établissez votre patrimoine en partie financé par les loyers, les revenus de sociétés civiles immobilières (SCI) ou les fonds de placement immobilier (FPI), autrement nommés revenus locatifs. Si cela représente un avantage majeur, n’oublions pas que ces revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu. Cependant, il reste possible d’envisager une défiscalisation très intéressante.

Lorsque vous déclarez des revenus locatifs, vous avez le choix entre l’un des deux régimes suivants :

  • Le micro-foncier dans le cas où vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € de revenus fonciers par an. Vous bénéficiez d’un abattement automatique de 30 % sur les revenus générés par votre investissement locatif ;
  • Le régime réel : il entre en jeu dès que vos revenus locatifs dépassent 15 000 €. Il est également possible d’opter pour le régime réel avec des revenus inférieurs. Dans ce cas, vous ne bénéficiez d’aucun abattement, mais les charges peuvent être déduites (travaux, frais de gestion, etc.).

 

Le démembrement de propriété

La défiscalisation des revenus immobiliers locatifs peut s’envisager par le biais du démembrement de propriété, voire par l’acquisition en nue-propriété.

En tant que nu-propriétaire, vous ne percevez pas de revenus fonciers, c’est l’usufruitier qui les reçoit et qui paie les impôts dédiés. Cela présente un avantage important : en faisant l’acquisition d’un bien en nue-propriété, vous profitez d’une décote importante et constituez votre patrimoine sans augmenter votre imposition.

 

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Réaliser des travaux déductibles

Dès lors que vous avez choisi le régime réel, une défiscalisation intéressante est envisageable. En effet, les travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien sont déductibles des revenus fonciers. Par exemple, si vous refaites l’isolation de la maison, la toiture, si vous mettez aux normes l’installation électronique, vous pouvez déduire ces charges. Dans le cas où celles-ci se révèlent plus élevées que le revenu locatif, vous créez un déficit foncier que vous pouvez reporter les années suivantes.

 

Investir en Loi Pinel

Si votre imposition augmente à cause de vos revenus fonciers, il existe une solution pour la réduire. Envisagez un dispositif de défiscalisation à l’image de la loi Pinel. Vous pouvez espérer une réduction d’impôt pouvant toucher 12 %, 18 % ou 21 % du coût total de l’opération (plafonné à 300 000 €) en fonction de la durée d’engagement de location. Pour une acquisition à 300 000 € et une location sur 9 ans, votre impôt est réduite de 6 000 € par an.

 

La location meublée

Cette fois, vous ne bénéficiez pas d’un abattement de 30 %, mais de 50 % avec le régime micro-BIC, avec un plafond à 72 000€. En optant pour le régime réel, vous pouvez déduire les charges suivantes :

  • frais d’établissement ;
  • frais d’entretien et de réparations ;
  • taxe foncière ;
  • frais de gestion et d’assurance ;
  • intérêts d’emprunt ;
  • amortissement du mobilier et des améliorations ;
  • amortissement des locaux.

Grâce à l’amortissement, ce régime se montre plus avantageux que celui de la location vide.

En réalisant un investissement locatif dans une résidence de services, vous pouvez défiscaliser une fois de plus. Moins intéressant que le dispositif Pinel, il permet tout de même de réduire votre impôt de 11 % du prix HT.

Bon à savoir : si vous avez choisi le statut de LMNP, sachez que vous ne pouvez amortir votre bien si vous bénéficiez de la réduction d’impôt en Censi Bouvard.

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