Les charges déductibles avec la Loi Pinel

Le dispositif de défiscalisation Pinel a pour objectif d’encourager et de contribuer à l’investissement locatif dans les biens neufs en offrant aux investisseurs une réduction d’impôt importante. La Loi Pinel vous permettra d’obtenir jusqu’à 63 000 euros d’économies d’impôt pour une mise en location de votre bien immobilier pour une durée de 12 ans. Il existe cependant plusieurs conditions, comme par exemple le fait de devoir mettre le bien en location pour une durée minimale de 6 ans avec un loyer plafonné. Ensuite, vous pourrez également déduire un certain nombre de charges sur l’impôt (après réduction Pinel) dû sur les revenus fonciers.

 

Les principales charges déductibles

Les charges de copropriété

Les charges de copropriété peuvent porter sur des dépenses courantes comme l’entretien des équipements et sur les travaux imprévus. Les travaux imprévus peuvent avoir pour but soit la conservation de l’immeuble, soit l’amélioration/rénovation de celui-ci (comme la création de nouveaux locaux, de nouveaux équipements, etc.). Les charges qui portent sur ces travaux couvrent aussi le coût d’études d’experts et les devis.

 

Les frais de garantie

Étant inclus eux aussi partie des charges déductibles Pinel, les frais de garanties font référence aux frais d’inscription hypothécaire. Ce qui signifie que si un problème de remboursement survient, votre bien sera hypothécable. Cela offre évidement une certaine garantie pour le prêteur, qu’il soit une banque ou autre.

Il est à savoir que seuls la TVA concernant l’inscription hypothécaire et les frais de notaire sont déductibles.

 

Les frais d’entretien et de réparation

Il faudra faire attention à ces frais spécifiques, car ils ne sont pas tous déductibles des revenus fonciers. Seuls certains travaux peuvent l’être, il existe 3 catégories :

  • les travaux d’entretien et de réparation ;
  • les travaux d’amélioration ;
  • les travaux de construction et d’agrandissement.

Ces travaux ont pour principal but d’entretenir et de garder votre immeuble en bon état en n’accusant aucun dysfonctionnement ou danger quelconque pour les locataires.

 

La taxe foncière

Lorsque vous faites l’acquisition de votre logement immobilier tout neuf, avec pour objectif de le louer à titre de résidence principale, vous devenez ainsi propriétaire foncier. De ce fait, vous serez redevable de La Taxe Foncière Sur Les propriétés Bâties (TFPB). Néanmoins, au titre de bien neuf, vous serez exonéré de la taxe foncière pendant une durée de 2 ans, et ce à partir du 1er janvier suivant l’achèvement de votre bien immobilier. Également, il est à prendre en considération que la taxe des ordures ménagères n’est pas déductible, mais peut être récupérée auprès du locataire.

De même, étant donné que le dispositif Pinel impose aux logements neufs (et achevés à compter du 1er janvier 2009), d’être conforme aux dernières normes de performances énergétiques (Label BBC), ils peuvent par conséquent (selon les collectivités locales) obtenir une exonération temporaire de la taxe foncière pendant minimum 5 ans. Ceci vous permettra de cumuler les 2 exonérations dont vous bénéficierez à compter de la 3e année suivant l’achèvement du logement, pour aboutir à un total de 7 ans de taxes foncières déductibles.

Les primes d’assurance

Pour que les primes d’assurance puissent être déductibles, il faudra qu’elles couvrent pleinement le risque de conservation ou d’acquisition du logement concerné. De ce fait, les risques concernés peuvent être multiples :

  • Les dégâts des eaux
  • Les incendies
  • Une catastrophe naturelle
  • Une tempête
  • Des vols ou du vandalisme
  • Bris de glace
  • Risque de loyers impayés
  • La responsabilité du propriétaire bailleur
  • La garantie d’emprunt

Les montants de ces primes doivent obligatoirement être justifiés par des contrats pour que vous puissiez effectuer une demande de défiscalisation de plein droit.

 

 

Les intérêts d’emprunt de votre crédit immobilier

Dans le cadre de la loi Pinel, tous les logements neufs permettent de déduire les intérêts d’emprunts. Mais, dans le cas où il s’agit d’une vente de bien qui est en état futur d’achèvement (VEFA), on parlera alors d’intérêts intercalaires. Ces intérêts correspondent aux frais de dossier liés au déblocage d’un prêt immobilier en plusieurs étapes. Par exemple dans le cas d’une construction d’habitation neuve.

Le calcul des intérêts d’emprunts s’effectue sur la base du taux d’intérêt auquel est soumis le montant total du prêt. Ainsi, afin d’obtenir le montant final des intérêts d’emprunts, nous devons nous baser sur le capital emprunté et sur le taux effectif global associé au prêt. On obtient alors cette formule :

Intérêt d’emprunt annuel = Capital restant dû × taux annuel effectif global.

Et pour que vous puissiez obtenir le montant d’intérêt d’emprunt mensuel, il convient de diviser le taux annuel effectif global par 12 mois.