Le budget à prévoir pour son investissement locatif

Les frais de notaire

Les droits et les taxes forment les frais de notaire, ainsi que de la rémunération du notaire. À la charge de l’acheteur de l’immobilier, s’il s’agit d’un investissement immobilier neuf, prévoyez en moyenne 3 à 4 % du prix d’achat de l’immobilier. S’il s’agit d’un investissement dans de l’ancien, comptez 7 à 8 % du prix d’achat pour les droits de mutation. Pour tout acte de vente d’un bien immobilier, le recours au notaire est obligatoire. La rémunération de cet adjudicateur est égale à 1.33 % du prix d’achat, le reste est pour l’État. À noter que vous pouvez toutefois bénéficier de frais de notaire réduits dans l’ancien.

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Les coûts annexes du crédit

Les frais de dossier et les frais de garantie

Les frais de dossier sont compris entre 500 et 1500 €. Il est possible de les éviter en négociant avec la banque ou en passant par un courtier immobilier. Les frais de garantie peuvent prendre plusieurs formes (hypothèque, nantissement, cautionnement…). Leur coût peut-être fixe ou fonction de votre projet. Quoi qu’il en soit, ils tournent autour de 1000 € pour les frais fixes et entre 0,5 et 1 % du projet.

 

Les frais de courtage, les travaux et taxes

Si vous passez par un courtier, ce dernier n’est pas gratuit. Bien que ses honoraires soient réglementés, ils sont généralement entre 1000 et 2000 €. Toutefois, il peut vous permettre d’obtenir de meilleures conditions sur votre crédit, et donc être rentable.

Lorsqu’on acquiert un bien, il est important de prendre en considération les différentes taxes reversées au Trésor public comme les frais de notaire, la part de taxe foncière qui vous revient en tant qu’acquéreur.

 

 

Comment déterminer son budget ?

Le type de bien

S’agit-il d’un appartement T3, d’une maison unifamiliale, d’un terrain constructible, d’un immeuble de rapport ou d’un studio ? Il peut aussi s’agir d’un bien immobilier neuf ou d’un bien immobilier ancien. Par exemple, le prix moyen d’un appartement au m2 est de 3680 € et 2050 € pour une maison. Le prix moyen au m2 d’un terrain constructible en France est de 145 €. Toutefois, ces chiffres sont très disparates. Les villes les plus abordables ont des biens à 1000 € le mètre carré tandis que les quartiers les plus chers de Paris dépassent les 20 000 €.

 

Le montant de son apport

D’une manière générale, l’apport personnel d’un crédit immobilier doit être d’au moins 10 % du projet, notamment pour payer les frais de notaire.

Il est en effet de plus en plus difficile de les faire financer par la banque.

Pour autant, vous pouvez aussi mettre plus d’apport pour un projet plus important. Par exemple, si votre capacité d’emprunt ne vous permet d’emprunter que 250 000 €, mais qu’aucun bien en dessous de 300 000 € n’est disponible pour rentrer dans vos critères d’investissement, alors votre apport peut combler la différence.

Cependant, vous devez avoir cette trésorerie disponible.

 

Les charges post-achat d’un bien locatif

Les travaux

Après avoir effectué l’acquisition de votre bien, il est nécessaire de bien prendre en compte les différentes dépenses liées aux différents travaux d’entretien du bien. Ces dernières seront d’ailleurs plus fréquentes si vous l’exploitez en courte durée. Les travaux de rénovation ou d’entretien s’effectuent de manière générale pendant les périodes de vacance locative. Ils peuvent aussi subvenir dans le cas d’un incident avec un locataire en place.

Par exemple, si le ballon d’eau chaude tombe en panne en plein mois de février, votre locataire appréciera que vous le fassiez changer rapidement. Vous devez donc disposer des fonds disponibles afin d’effectuer cette dépense tout de suite. En moyenne, nous conseillons de provisionner au moins 10 à 15 % du loyer annuel pour ses travaux de rénovation.

 

Les assurances

En tant qu’investissement, vous devez être en mesure de souscrire à un certain nombre d’assurances. Elles peuvent représenter un coût non négligeable et il peut être intéressant de les prendre en compte dans la gestion de votre trésorerie.

  • Le propriétaire d’un bien qui y vit n’est pas obligé de souscrire à une assurance habitation. Par contre, si le bien est en location, il doit s’assurer que le locataire prenne une assurance habitation. Il existe également ce qu’on appelle Assurance PNO ou Assurance Propriétaire Non Occupant. Elle vise à assurer l’immobilier en cas de problèmes comme un incendie, une inondation ou d’autres dégradations plus fréquentes. L’assurance PNO coûte en moyenne entre 60 et 150 € / an, selon le bien.

  • Le propriétaire peut avoir recours à une assurance pour un prêt immobilier. Ce n’est pas obligatoire, mais les banques l’exigent souvent.

  • Il peut aussi souscrire à une assurance qui le protège des loyers impayés, appelée GLI (Garantie Loyers Impayés). Ce type d’assurance prend en charge une partie des loyers impayés et certaines dégradations matérielles. Le prix de la GLI dépend du montant du loyer à couvrir. Il représente entre 2.5 à 5 % du loyer annuel avec les charges.

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