Faut-il souscrire un prêt amortissable pour un investissement locatif ?

 

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La définition d’un prêt amortissable

Le prêt amortissable représente le prêt le plus contracté en France pour le financement d’un investissement locatif. On parle d’amortissement pour désigner l’extinction graduelle d’une dette. Ainsi, le remboursement du capital emprunté s’effectue sur plusieurs années, au maximum 25 ans.

Le crédit amortissable est fondé sur un croisement entre le taux d’emprunt et la durée d’emprunt. Le taux d’intérêt calcule la masse des intérêts d’emprunt, qui constituent la rémunération des banques pour la mise à disposition des fonds. Il peut être fixe ou variable, mais ne peut pas excéder le taux d’usure déterminé par la banque de France. La durée de prêt conditionne le taux d’intérêt : plus elle est longue, plus le taux est élevé.

 

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Quel est le fonctionnement d’un crédit amortissable ?

Vous effectuez le remboursement de votre prêt amortissable par le biaisde mensualités d’emprunt. Ces dernières se composent d’une part d’une fraction de capital, d’autre part, d’intérêts d’emprunt.

Le taux d’emprunt est appliqué au capital restant dû. Par conséquent, les intérêts sont dégressifs. Au début du remboursement du prêt amortissable, les mensualités impliquent plus d’intérêts que de capital, puis c’est le contraire. Afin de connaître la répartition intérêts / capital des mensualités, reportez-vous au tableau d’amortissement, aussi appelé échéancier.

Avec un crédit amortissable à taux fixe, les mensualités demeurent inchangées tout au long de l’amortissement. À l’inverse, avec un taux variable, les mensualités peuvent progresser à la hausse ou à la baisse à chaque changement de taux. Au regard de la faiblesse structurelle des taux d’emprunt, le taux variable a quasiment disparu du paysage bancaire français.

Le crédit amortissable et in fine fonctionnent différemment. En effet, avec le prêt in fine, les échéances se composent uniquement d’intérêts. Vous remboursez le capital en une seule fois, à la dernière mensualité. Autre différence entre le prêt amortissable et in fine : le taux d’emprunt, qui est bien plus élevé pour le premier que pour le second.

 

Pourquoi choisir un prêt amortissable pour un investissement locatif ?

Le prêt amortissable, pour mieux maîtriser son budget

Premier avantage du prêt amortissable, à condition bien entendu de choisir un taux fixe : vous savez dès la signature de l’offre de prêt combien celui-ci va vous coûter et le poids des mensualités sur votre budget mensuel.

Si vous choisissez le régime fiscal du réel, vous pouvez déduire des charges de vos revenus fonciers, dont les intérêts d’emprunt. Un mécanisme qui vous ouvre la possibilité de créer un déficit foncier pour réduire vos impôts. Toutefois, au regard du fonctionnement du crédit amortissable, vous profiterez de cette réduction fiscale essentiellement en début de remboursement.

 

Un faible apport personnel pour le crédit amortissable

Autre atout du prêt amortissable : l’organisme de crédit demande généralement un apport personnel pour l’investissement locatif, de l’ordre de seulement 10 % du capital emprunté. Avec 40 000 euros, vous pouvez vous offrir un bien immobilier de 400 000 euros.

 

Toutes les garanties sont possibles avec un prêt amortissable

Afin d’obtenir un prêt amortissable, vous devez d’une part souscrire une assurance de prêt, d’autre part, consentir une garantie. Également appelées sûretés, il existe deux grandes catégories en termes de garanties de prêt immobilier : les sûretés personnelles et les sûretés réelles.

Les sûretés personnelles incluent le cautionnement par un organisme de cautionnement et la caution personnelle d’une personne physique. Si vous faites appel à un proche, cette garantie sera gratuite. Comptez 1.2 % du montant du prêt pour les frais de garanties d’un cautionnement, avant restitution d’une partie des fonds lorsque le crédit amortissable est soldé.

Les sûretés réelles désignent l’hypothèque, l’inscription en privilège de prêteurs de deniers ou encore le nantissement. Supposant un formalisme assez lourd et le recours à un notaire, les deux premières représentent entre 1 et 2 % du montant du financement. Le coût du nantissement quant à lui s’élève à 130,60 euros. Grâce au crédit amortissable, vous avez le choix entre l’ensemble de ces garanties. En revanche, un prêt in fine doit toujours être couvert par un nantissement, ce qui suppose un apport personnel d’au moins 30 % du capital emprunté.

 

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