L’investissement en SCPI en nue-propriété, méconnu, attire pourtant de plus en plus d’investisseurs. Son attrait ? de par ses spécificités, cette opération est une façon prudente d’investir dans un actif tangible sans alourdir son assiette fiscale. Mais comment cela fonctionne-t-il vraiment ? 

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SCPI en nue-propriété : définition

Quand on parle de SCPI on parle souvent des SCPI de rendement, qui affichent des performances attrayantes avec un rendement moyen de 5 à 6%.  Mais l’investissement dans une SCPI en nue propriété ne fonctionne pas de la même manière.

Le bien acquis en nue-propriété a en effet subi au préalable ce qu’on appelle un démembrement. Les droits sur la propriété sont séparés en deux : la nue-propriété ou l’usufruit. Le nu-propriétaire détient le droit de propriété mais pas la jouissance du bien : il ne peut donc pas percevoir de loyer contrairement à l’usufruitier, qui lui conserve le droit de jouissance pendant toute la durée du démembrement (en général entre 15 et 20 ans). Ce n’est qu’à l’issue du démembrement que le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien.

Investir dans une SCPI en nue-propriété signifie que vous ne profiterez donc pas immédiatement du rendement offert par les parts souscrites, mais pourrez en revanche bénéficier :

  • d’une décôte significative à l’achat des parts (jusqu’à 45% pour 20 ans de démembrement par exemple),
  • d’avantages fiscaux puisque sans revenus générés pendant cette durée, vous n’êtes pas imposés sur vos parts,
  • de la pleine propriété qui vous sera rendue automatiquement à l’issue de la durée définie du démembrement et donc d’un fort potentiel de plus-value en cas de revente.

Pourquoi investir dans une SCPI en nue-propriété ?

La manière de choisir la SCPI dans laquelle investir en nue-propriété diffère quelque peu  : on ne se basera pas sur le taux de rendement de cette dernière (il concerne davantgae l’usufruitier) mais bien sur d’autres critères tels que la stratégie patrimoniale affichée par la société et le taux d’occupation par exemple.

En effet investir en SCPI en nue propriété est synonyme d’investissement sur le long terme, qui répond à des objectifs précis, en termes de fiscalité ou encore de projets d’avenir, tels que la constitution d’un patrimoine ou d’une rente dont on jouira à sa retraite.

  • Investir sans alourdir sa fiscalité : si vous vous situez dans une tranche d’imposition élevée (30, 41 ou 45%), sachez que l’investissement en  SCPI en nue-propriété ne générera aucun impôt supplémentaire, et ce pendant toute la durée du démembrement de propriété.
  • Faire fructifier son argent : si vous disposez d’un capital dont vous pouvez vous passer sur une longue période et que vous souhaitez faire fructifier, investir dans une SCPI en nue propriété vous permettra de vous constituer un patrimoine immobilier à moindre coût et sans vous soucier de sa gestion !
  • Anticiper l’avenir :  les modalités d’investissement dans une SCPI en nue propriété sont assez souples car elles vous permettent de choisir  la durée de démembrement afin de récupérer la pleine propriété de vos parts et des revenus complémentaires bienvenus au moment de votre retraite.