Après divers aménagements du dispositif Pinel introduits par les lois de finances pour 2019 et 2020, des changements plus radicaux et définitifs ont été décidés dans le cadre de la loi de finances pour 2021 : diminution des taux de défiscalisation en 2023 et 2024, zones d’éligibilité modifiées, régime transitoire pour les années 2021 et 2022 et régime spécial dans les DOM…

Beaucoup de changements donc, qu’il convient de décrypter pour comprendre au mieux ce qui attend les investisseurs dans les prochaines années. 

Le décret Pinel 2020 

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet au contribuable d’investir dans l’immobilier locatif neuf, réhabilité ou en VEFA, tout en réduisant son impôt sur le revenu pendant plusieurs années. 

Le mécanisme est simple : l’investisseur s’engage à louer un logement neuf en respectant un certain plafonds de loyer pendant une durée déterminée. En échange il bénéficie d’une réduction d’impôt répartie à parts égales sur la période d’engagement de location.

La réduction est de 12% pour un engagement de location de 6 ans, de 18% pour un engagement de 9 ans et enfin de 21% pour un engagement de 12 ans.

Simple oui, mais il faut malgré tout satisfaire de nombreuses conditions pour bien respecter le cadre de la loi. 

Ce qui change : 

La loi de finances pour 2021 prévoit une période transitoire qui maintient le dispositif sans changement majeur en 2021 et 2022. 

L’une des principales modifications porte sur le zonage des logements éligibles à la défiscalisation :

  • En zone A, Abis et B1, le dispositif Pinel est maintenu
  • Il est supprimé en zone B2 et C (environ 920 communes)
  • Le zonage éligible est étendu sur certaines communes ayant conclu un contrat de redynamisation de site de défense (CRDS), même si elles se trouvent en zone B2 ou C.

De plus, dans la continuité de l’exclusion des maisons individuelles du dispositif en 2019, le décret 2020 resserre un peu plus le périmètre de la défiscalisation Pinel aux seuls logements sis au sein d’immeubles d’habitat collectif. 

Ainsi, à compter du 31 décembre 2021, les dispositions de la loi Pinel ne seront définitivement plus applicables aux maisons individuelles. 

Ce qui va changer de 2022 à 2024 : 

En 2020, il a donc été décidé une nouvelle prolongation du dispositif loi Pinel pour 3 ans, en 2022, 2023 et 2024.

Cependant, le dispositif Pinel n’a pas été reconduit à l’identique !  

En résumé, la réforme prévoit :

  • Une diminution du taux de défiscalisation en 2023 et en 2024
  • Une exception pour les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la  ville (QPV) ou dont les performances énergétiques et environnementales sont supérieures à la réglementation, dont les taux de défiscalisation seront inchangés en 2023 et 2024
  • La fin du dispositif en 2025 (l’annonce d’un dispositif de remplacement à la Loi Pinel devrait intervenir au printemps)