Tout savoir sur la défiscalisation du statut LMNP

Faire le choix entre la location nue et meublée

Lorsque vous réalisez un investissement locatif en nom propre dans le but de faire louer votre bien, vous avez le choix entre location nue ou la location meublée. C’est selon le choix du type de location que sera défini le régime fiscal applicable. Lorsque vous êtes en location nue, vos revenus seront imposés au titre des revenus fonciers (avec la possibilité notamment de générer des déficits fonciers pour réduire vos revenus imposables) alors qu’en location meublée vous pourrez tirer profit du régime de défiscalisation du LMNP (loueur en meublé non professionnel) sous réserve de ne pas basculer dans le régime LMP (loueur meublé professionnel) suite à un dépassement des seuils.

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En effet, nous considérons que le régime de défiscalisation du LMNP est la meilleure niche fiscale immobilière en raison particulièrement de la possibilité de pratiquer un amortissement sur votre bien immobilier pour limiter (voire annihiler) vos revenus locatifs imposables.

 

Qu’est-ce que le régime LMNP ?

Le régime LMNP (loueur en meublé non professionnel) est le régime fiscal par défaut visant les personnes physiques mettant en location un bien meublé à usage d’habitation (à ces fins le logement doit respecter certains critères comme par exemple la liste des équipements obligatoires pour faire de la location meublée). Si l’on compare avec les locations nues, les revenus locatifs provenant des locations meublées sont imposables dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Il existe deux régimes fiscaux à distinguer pour le loueur en meublé :

  • le régime LMNP ;
  • le régime LMP (loueur en meublé professionnel).

 

C’est le régime LMP qui entre en jeu lorsque les deux seuils suivants sont dépassés :

  • les recettes locatives brutes du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 euros ;
  • les recettes locatives brutes doivent être supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.

 

À défaut, vous serez considéré comme un LMNP, ce qui est une bonne chose puisque vous pourrez bénéficier pleinement de son régime de défiscalisation.

 

Le fonctionnement de la défiscalisation du LMNP

La déduction des charges et travaux grâce au régime BIC réel

Avant tout, pour bénéficier pleinement du régime de défiscalisation du LMNP, il est impératif de sélectionner le régime BIC réel. En effet, au moment de déclarer votre activité, vous aurez le choix entre :

  • le régime micro-BIC vous permettant d’obtenir un abattement de 50 % sur vos recettes locatives, mais sans possibilité de déduire vos charges de ces recettes
  • le régime BIC réel.

 

Le BIC au réel vous permet de défiscaliser la globalité de vos charges relatives à l’exploitation du bien meublé de vos recettes locatives. Mais ce n’est pas tout : vous pouvez aussi déduire une fraction du prix du bien immobilier au titre des amortissements.

 

Le fonctionnement de l’amortissement en LMNP

L’amortissement du statut LMNP est le point fort de ce régime fiscal. Il permet de constater “fictivement” des charges venant réduire vos recettes locatives imposables du fait d’une dégradation théorique du logement en raison de son usage. Pour autant ces charges ne sont pas un décaissement pour le loueur en meublé, il s’agit seulement d’une fiction comptable empruntée du régime de l’impôt sur les sociétés.

Concrètement, selon le rendement locatif du bien, avec l’amortissement du LMNP vous pouvez défiscaliser la totalité des loyers perçus, voire générer un déficit.

Cependant, s’il est possible de constater une dépréciation du bien immobilier du fait de son usage chaque année, sa valeur comptable est vouée à diminuer (cette dernière est calculée en déduisant les amortissements pratiqués de la valeur d’achat du bien). Théoriquement, lors de la revente, la plus-value imposable devrait prendre en compte la valeur comptable plutôt que la valeur d’achat (puisque le bien s’est déprécié). Il en découlerait alors une plus-value imposable plus importante (c’est le cas pour l’impôt des sociétés).

Pourtant, le calcul de la plus-value imposable du régime LMNP se fait selon les règles de la plus-value immobilière des particuliers, soit la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, sans tenir compte des amortissements pratiqués.

Autant dire qu’avec la défiscalisation LMNP, vous tirez profit sur les deux tableaux :

  • pas ou très d’impôt sur les revenus locatifs
  • un régime de plus-value ne prenant pas en compte la valeur dépréciée du bien immobilier