Pourquoi le démembrement représente un bon choix pour réduire ses impôts ?

Les principaux atouts d’un démembrement de propriété

Lors d’un démembrement, il n’existe plus de pleine propriété. L’usufruitier peut jouir du bien et doit l’entretenir tandis que le nu-propriétaire entre en jeu uniquement dans le cas où des travaux lourds sont nécessaires. Le démembrement est envisagé dans un souci de défiscalisation, découvrez comment cette solution pourrait vous permettre de réduire votre imposition.

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L’avantage majeur de l’achat d’un bien démembré est indéniablement son prix. De ce fait, il est possible de faire l’acquisition d’un bien à seulement 50 à 70 % de sa valeur. En plus de bénéficier d’une économie importante, vous réduisez également les frais de notaire en conséquence. Si vous ne souhaitez pas jouir immédiatement de la pleine propriété de votre bien immobilier, cette solution est à considérer.

Le démembrement de propriété représente également une solution attractive pour anticiper une succession. Les époux peuvent décider de se transmettre mutuellement l’usufruit de leur bien. Les héritiers ne sont alors que nus-propriétaires. En outre, au décès de l’un d’eux, l’autre est protégé et peut toujours occuper le bien commun. Les enfants deviendront pleinement propriétaires lorsque le décès du second parent interviendra.

Enfin, le nu-propriétaire peut accéder à la propriété sans avoir à gérer le bien qu’il a acheté. Il délègue totalement cette gestion tant qu’il n’est pas pleinement propriétaire et peut ainsi se constituer un patrimoine immobilier sans contraintes.

 

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Défiscalisation : que peut-on attendre d’un démembrement ?

Le démembrement de propriété est un outil de défiscalisation qui n’est pas toujours mis en avant. Et pourtant, c’est un levier d’optimisation à considérer. Cette solution procure un triple avantage :

  • Vous obtenez une réduction de vos impôts : en transférant la jouissance du bien, vous ne percevez pas de loyers et n’augmentez ainsi pas vos revenus fonciers ;
  • En tant que nu-propriétaire, vous n’êtes pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;
  • Au moment de la transmission du patrimoine à vos héritiers, les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, ils sont mécaniquement réduits.

 

À qui s’adresse le démembrement de propriété ?

La nue-propriété concerne tout le monde, les objectifs étant différents selon l’âge. Lorsque vous avez entre 25 et 40 ans, le démembrement permet de se constituer un patrimoine sans charge ni gestion du bien. Entre 40 et 60 ans, vous anticipez la préparation de votre retraite en bénéficiant de revenus complémentaires. Vous réduisez vos impôts fonciers. Après 60 ans, vous transmettez votre patrimoine à moindres frais et investissez sans subir le poids de l’impôt sur la fortune immobilière.

Prenons l’exemple d’une donation. Un couple de 50 ans souhaite transmettre un de ses biens immobiliers d’une valeur de 400 000 € à ses deux enfants. Chacun va donc transmettre 200 000 €. L’âge des donateurs influe sur la transmission de la nue-propriété. Ici la part transmise est diminuée de moitié.

Chacun va donc transmettre 100 000 €, soit 50 000 € par an. Au final, chaque enfant bénéficiera d’une donation de 100 000 €, le montant de l’abattement dont dispose chaque parent. Aussi, dans ce cas concret, il n’y a pas de droits de donation.