Dans quels cas est-il intéressant de faire de la location nue ?

 

OBTENEZ GRATUITEMENT DES CONSEILS SUR LE MEILLEUR INVESTISSEMENT LOCATIF  

Trouver l'investissement le plus rentable

Définition d’une location nue

Dans le cas d’une location meublée, un certain nombre de meubles sont à prévoir, dont la liste est édictée par une loi. En location nue, et comme son nom l’indique, aucun mobilier n’est à fournir au locataire. Cependant, la location nue doit remplir les critères d’un logement décent.

La surface minimale du logement doit être d’au moins 9m2 et la hauteur sous plafond d’au moins 2.20 mètres, soit un volume habitable d’au moins 20m3.

La santé et la sécurité du locataire doivent être assurés lors d’une location vide. De ce fait, le gros œuvre doit être en bon état, les fenêtres et portes doivent avoir un rôle de protection pour le locataire contre les infiltrations d’air, les matériaux de construction ne doivent pas être nocifs pour la santé…

Pour conclure, le bien immobilier vide doit détenir un certain nombre d’équipements permettant la production de chauffage, d’eau chaude, la cuisine ou encore l’évacuation des eaux usées.

Location nue : quelle fiscalité ?

Les loyers générés par votre investissement locatif sont considérés comme des revenus fonciers. Ces revenus fonciers constituent l’une des catégories de votre revenu global.

Vous devez payer de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur vos recettes locatives. Deux régimes fiscaux s’offrent à vous pour la taxation : le régime micro-foncier et le régime du réel.

Fiscalité de la location nue : régime micro-foncier

Le régime du micro-foncier est forfaitaire. Il entre en jeu par conséquent que les revenus fonciers bruts ne sont pas supérieurs à 15 000 euros, charges non comprises.

Vous ne pouvez pas déduire les charges que vous supportez effectivement. Vous bénéficiez à la place d’un abattement de 30 %, que l’administration fiscale vous applique lors de la déclaration d’impôt.

Le montant après abattement est ajouté à votre revenu fiscal puis taxé dans votre tranche marginale d’imposition, au barème progressif de l’impôt sur le revenu. S’ajoutent également les prélèvements sociaux de 17.2 %.

Fiscalité de la location vide : régime réel

Dès lors que vos revenus locatifs excèdent 15 000 euros, ou sur option irrévocable pendant 3 ans, c’est le régime réel qui s’applique. Vous pouvez déduire certaines charges des revenus fonciers (intérêts d’emprunt, primes d’assurance, charges de copropriété non répercutées sur le locataire…).

Dès lors que les charges que vous supportez sont supérieures à l’abattement de 30 % du régime micro, vous avez tout intérêt à choisir le régime fiscal du réel. Pourquoi ? Parce qu’il vous permet de créer un déficit foncier et de diminuer, voire de supprimer votre imposition.

Fiscalité de la location nue : le traitement du déficit foncier

Si vos charges sont supérieures aux revenus fonciers, vous dégagez un déficit foncier. Vous pouvez l’imputer sur votre revenu brut global (qui comprend l’ensemble de vos revenus d’activité et de placement et constitue l’assiette imposable de votre foyer) dans une limite de 10 700 euros.

Si votre imposition est insuffisante pour absorber ce déficit foncier, vous pouvez alors le reporter. Deux cas de figure :

  • Le déficit foncier émane des intérêts d’emprunt ou est supérieur à 10 700 euros : vous pouvez le reporter sur la catégorie des revenus fonciers pendant 10 ans ;

  • Le déficit foncier ne provient pas des intérêts d’emprunt ou est inférieur à 10 700 euros : il est considéré comme un déficit global et reportable sur le revenu global pendant 6 ans.

L’imputation et le report du déficit foncier sur le revenu global fait partie de l’un des gros avantages de la location nue. La fiscalité du loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet de reporter le déficit uniquement dans la catégorie des BIC de location meublée non professionnelle.

Fiscalité de la location nue : taxation des plus-values au régime des particuliers

La plus-value que vous réalisez suite à la revente du bien est taxée selon le régime des particuliers. Celui-ci prévoit une taxation à l’IR à 19 % et des prélèvements sociaux à 17.2 %.

Le régime des plus-values des particuliers permet une exonération d’IR après 22 ans de détention de l’immeuble et une exonération de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.

Quels sont les avantages de la location nue ?

La location nue est plus rapidement mise sur le marché

Le taux de rendement d’un investissement locatif est en étroite corrélation avec le prix d’acquisition et la carence locative (le temps qu’il faut avant de trouver un premier locataire).

S’agissant du prix d’achat, il n’existe pas spécialement d’avantage à acheter vide ou meublé, la différence s’effectuant sur la nature du logement : ancien ou neuf.

En revanche, une location nue peut être plus rapidement mise sur le marché. Vous devrez peut-être réaliser des travaux de rafraîchissement déductibles des revenus fonciers, mais s’il est en bon état, vous pouvez louer le bien immédiatement.

Le propriétaire bailleur d’un logement meublé doit pour sa part acheter la longue liste de meubles imposés par la loi…

La location vide est stable

La location meublée est souvent considérée comme un logement transitoire notamment pour les locataires qui font leurs études, qui sont en mobilité professionnelle ou qui attendent de trouver un appartement étant plus en adéquation à leurs attentes.

En revanche, il y a moins de turn-over dans le cas d’une location vide car les preneurs peuvent aménager le bien comme ils le souhaitent. C’est d’autant plus vrai pour les logements de grande superficie proposés aux familles.

Moins de frais pour la location nue que meublée

Conséquence de la stabilité en location nue : vous vous exposez à moins de frais. Prenons l’exemple de la location meublée saisonnière. Eu égard au grand nombre d’occupants qui défilent dans le logement, celui-ci a plus souvent besoin d’être repeint, les équipements cassés ou la literie affaissée, d’être remplacés…

En location vide, les locataires ne font pas appel à leur propriétaire pour le remplacement des meubles cassés ou la réparation des équipements défectueux. Vous devez moins souvent réaliser des travaux d’entretien et de rénovation.

OBTENEZ GRATUITEMENT DES CONSEILS SUR LE MEILLEUR INVESTISSEMENT LOCATIF  

Trouver l'investissement le plus rentable