La défiscalisation des revenus locatifs

Explication sur la fiscalité des revenus fonciers

Vous avez deux régimes qui s’imposent quand vous souhaitez déclarer vos revenus fonciers en fonction de leur montant. C’est le régime micro-foncier qui entre en jeu dans le cas où vos revenus fonciers n’excèdent pas 15 000 € par an. En outre, un abattement automatique de 30 % s’appliquera sur les revenus générés par votre investissement locatif. Quant au régime réel, il s’applique de plein droit à partir de 15 000 € de revenus locatifs. Il est également possible de s’orienter vers le régime réel lorsque vous avez des revenus inférieurs. En revanche, vous ne bénéficiez d’aucun abattement, mais il vous sera possible de déduire des charges (travaux, frais de gestion, etc.).

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Le démembrement de propriété

Il est à noter que vous pouvez défiscaliser par le biais du démembrement de propriété, voire par l’acquisition en nue-propriété. Lorsque vous êtes nu-propriétaire, vous ne touchez pas de revenus fonciers. En effet c’est l’usufruitier qui les reçoit et qui se charge de payer les impôts. Ce qui représente un véritable atout, car vous achetez un bien en nue-propriété, vous profitez d’une décote importante allant de 30 % à 50 %. Par ailleurs, vous constituez votre patrimoine sans connaître une augmentation de votre imposition.

En tant que nu-propriétaire, seules les grosses réparations sont à prendre en charge, telles qu’énumérées à l’article 606 du Code civil :

  • Gros murs et voûtes
  • Réparation des digues, murs de soutènement et clôtures
  • Rétablissement des poutres et des couvertures

Effectuer des travaux déductibles

À partir du moment où c’est le régime réel qui s’impose, une défiscalisation intéressante peut être envisageable. Les travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien sont déductibles des revenus fonciers. Par exemple, si vous refaites l’isolation de la maison, la toiture, si vous mettez aux normes l’installation électronique, vous pouvez déduire ces charges. Si celles-ci sont plus élevées que le revenu locatif, vous créez un déficit foncier que vous pouvez reporter les années suivantes.

 

Réaliser un investissement locatif en Loi Pinel

Grâce au dispositif Pinel vous pouvez obtenir une réduction d’impôts. Il est à noter que l’engagement initial s’élève à 6 ans ou 9 ans prorogeable jusqu’à 12 ans au maximum. Pour 6 ans vous bénéficierez d’un taux de réduction de 12%, pour 9 ans de 18% et si l’engagement s’étale sur 12 ans vous pourrez appliquer un taux de 21% sur le montant de l’investissement. La réduction d’impôts peut s’adresse à des personnes physiques résidents fiscalement en France qui achètent un logement en nom propre ou par l’intermédiaire d’une société de personnes non soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI par exemple).

La location meublée

Lorsque c’est le cas du régime Micro-Bic, l’abattement perçu s’élève à 50% cette fois ci, dans la limite de 72 000 €.

Les charges déductibles

  • Frais d’entretien et de réparation
  • Frais d’établissement
  • Taxe foncière
  • Frais de gestion et d’assurance
  • Intérêts d’emprunt
  • Amortissement du mobilier et des améliorations
  • Amortissement des locaux

Ce régime se révèle être plus avantageux que la location vide grâce à l’amortissement.

Le dispositif Censi Bouvard

Ce sont tous les contribuables français souhaitant investir dans une résidence de services qui peuvent bénéficier de la loi Censi-Bouvard. Vous pourrez obtenir une défiscalisation en vous tournant vers un investissement dans une résidence de services. La réduction d’impôt que vous pourrez obtenir est de 11 % du prix HT.

Il est à noter que si vous avez opté pour le statut de LMNP, il ne sera pas possible d’amortir votre bien si vous bénéficiez de la réduction d’impôt en Censi Bouvard. Des experts en patrimoine sont à votre disposition afin de vous conseiller au mieux sur les différentes solutions de défiscalisation.

Les normes légales à respecter

  • Le bien doit être à usage d’habitation
  • La location doit être meublée et doit disposer des équipements minimum obligatoires (un décret du 31 juillet 2015 fixe la liste précise des meubles et équipements à fournir au locataire);
  • Le logement se doit d’être décent
  • Lorsque l’appartement se trouve dans un immeuble en copropriété, le règlement de copropriété ne doit pas interdire la location meublée dans le bâtiment

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