Comment bien débuter dans l’investissement locatif ?

Prenez en compte la fiscalité avant de débuter un investissement locatif

Le taux de rentabilité de votre investissement locatif sera nécessairement impacté par la fiscalité, puisque les recettes locatives générées seront taxées par le fisc. Deux options s’offrent à vous : le régime micro et le régime du réel.

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Il existe deux types de régimes micro, en fonction de si vous choisissez de faire de la location vide ou de l’avantageuse location meublée. Pouvant être mis en place si les revenus locatifs n’excèdent pas 15 000 euros, ils ne vous permettent pas de déduire vos charges, mais vous offrent à la place un abattement. Celui-ci est de 30 % en location nue, 50 % en location meublée et de 71 % en meublé de tourisme.

Il est particulièrement intéressant pour débuter un investissement locatif, car il vous permet de déduire des charges de vos revenus fonciers (location vide) ou de vos BIC (location meublée). Peuvent ainsi être imputés les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, les primes d’assurance…

Lorsque vos dépenses sont supérieures à vos recettes, vous générez un déficit foncier que vous pouvez reporter soit sur votre revenu global, soit sur les revenus de même catégorie.

Le régime du réel est ainsi adapté dès lors que vos charges excèdent les abattements du régime micro ou si vous êtes fortement fiscalisé.

 

Les dispositifs de défiscalisation

Il est impossible de parler de fiscalité immobilière sans aborder la question des dispositifs de défiscalisation. Vous avez forcément entendu parler du plus célèbre d’entre eux, la Loi Pinel, mais il en existe d’autres, comme par exemple la Loi Malraux, le dispositif Censi-Bouvard ou encore la Loi Monuments Historiques. Toutes vous proposent une réduction d’impôt, qui peut constituer un levier intéressant pour doper le rendement de votre investissement locatif.

 

 

Choisir entre location nue et location meublée avant de débuter un investissement locatif

En location vide, l’engagement minimal pour une période de location est de 3 ans. De manière générale, les locataires s’installent plus longtemps dans ce type de bien, qu’ils peuvent meubler et décorer en fonction de leurs goûts. Le turn-over et le risque de vacance locative sont ainsi limités. Toutefois, l’abattement en régime micro est moins généreux qu’en location meublée, et les charges déductibles en régime réel sont limitativement listées par la loi.

En location meublée, ce sont plus particulièrement les étudiants qui sont visés, des personnes en mobilité professionnelle et des jeunes actifs. Le bail peut aller de 1 mois en bail mobilité à 1 an pour un meublé classique, en passant par 9 mois s’il est conclu avec un étudiant.

Vous pouvez choisir entre deux statuts : loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel. Avantageux, ils vous permettent de pratiquer des amortissements en LMNP comme en LMP, en plus de la déduction des charges. Également, les dépenses admises en déduction ne sont pas limitativement énumérées par la loi. En LMP, le déficit foncier est imputable sur le revenu global et reportable pendant 6 ans.

 

Sélectionner soigneusement l’emplacement du bien avant de vous lancer dans l’investissement locatif

Vous connaissez la règle d’or en immobilier : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Celui-ci doit s’envisager en fonction de plusieurs critères :

  • Votre public cible : s’il s’agit des étudiants, vous allez réaliser un investissement locatif dans une ville qui comporte une université ou des grandes écoles ;
  • Les commodités à proximité : ce second point est à relier avec votre public cible. Les jeunes actifs sont plutôt à la recherche de commodités de loisirs, comme un cinéma, un bar ou un restaurant. Les familles sont plutôt en quête de structures telles que des écoles, crèches, transports en commun ;
  • Le prix du marché : le prix d’achat a un impact sur le rendement de votre investissement. Si investir à Paris est toujours une bonne idée, soyez conscient que le temps pour rentabiliser votre investissement sera nécessairement plus élevé que si vous choisissez d’investir à Nanterre, par exemple ;
  • La tension locative : elle représente la situation dans laquelle la demande est supérieure aux offres de location. En vous positionnant sur des villes en tension locative, vous êtes quasiment assuré de trouver très rapidement un locataire.

Dernier conseil sur ce point : pensez d’ores et déjà à la revente lorsque vous choisissez l’emplacement du logement. La plus-value elle aussi à son importance dans le calcul de la rentabilité nette de votre investissement.

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