Achat d’un bien en Loi Pinel

Acquérir un bien immobilier en Loi Pinel

La Loi Pinel rencontre de plus en plus de succès notamment pour ses avantages fiscaux. Les acheteurs se posent de plus en plus la question de savoir comment investir, son fonctionnement, et il est important de réaliser une simulation avant de se lancer dans cet investissement locatif. C’est en réalisant cette étape que l’investisseur sera en capacité d’avoir une vision quant aux villes qui sont éligibles à la Loi Pinel et s’il pourra obtenir des réductions lorsqu’il calculera l’impôt.

Vous pouvez tout à fait recours à un crédit immobilier dans le but de réduire vos mensualités grâce aux loyers que vous percevez, de bénéficier d’un prêt à un taux avantageux et ainsi de se limiter dans l’utilisation de votre épargne. Il est à noter que les intérêts d’emprunt sont déductibles du calcul de l’impôt.

Il existe plusieurs consignes à respecter établies par les autorités publiques afin de ne pas sortir du dispositif :

  • Lorsque vous faîtes l’acquisition d’un achat en VEFA, la date limite de construction doit s’effectuer dans les 30 mois suivant la date de signature de l’acte authentique d’acquisition,
  • Si c’est le cas d’une construction, le délai est le même, c’est-à-dire porté à 30 mois après l’obtention du permis de construire afin de finaliser le projet
  • Le respect des plafonds des loyers et de ressources notamment,
  • Le respect des performances énergétiques

Votre logement sera alors éligible à la réduction d’impôts en Loi Pinel si l’ensemble de ces critères sont respectés.

 

 

Acheter pour mieux louer

Afin de maximiser vos chances de trouver au plus vite vos futurs locataires, vous devez donc veiller à ce que la ville ou la région dans laquelle vous souhaitez investir soit suffisamment dynamique pour éviter une vacance locative. Ce sont principalement dans les moyennes ou les grandes villes comme Paris, Lyon ou encore Bordeaux que vous trouverez plus de chances d’avoir des locataires assez rapidement. Le délai pour trouver des locataires après l’achèvement du bien immobilier est de 12 mois. Si dans ce délai précis, le propriétaire n’a pas été en mesure de louer son bien, il perdra sa réduction d’impôt. Afin d’en trouver facilement, il peut recourir à une agence de location.

 

Comment réussir son investissement en Loi Pinel ?

Faire un bilan de sa situation financière

C’est la première étape d’un investissement locatif. Vous devez déterminer vos attentes, votre profil, votre capacité financière et fixer vos objectifs avant de se lancer. C’est ce qui vous permettra de sélectionner les différents biens sur lequel il faudra être réactif pour acquérir ce dernier. Une première revue dite fiscale sera centrale ici afin de se poser les bonnes questions et de comprendre le type de lien que l’on recherche : quel est le montant de son impôt sur le revenu ? Ce montant est-il amené à changer prochainement, rapidement ? D’autres placements, financiers ou immobiliers sont-ils à venir ou à prévoir ? Ces premiers éléments permettent de se tourner vers un bien Pinel de 170 000€ plutôt que de se tourner immédiatement vers un bien à 300 000€ pour obtenir la limite.

Nous pouvons citer parmi les autres critères essentiels la capacité d’épargne. En prenant en considération votre capacité d’emprunt, les revenus, les loyers, et le régime fiscal actuel vous devez avoir une vision à moyen mais surtout à long terme des changements conjoncturels et structurels et ainsi d’anticiper cet investissement.

 

Trouver le logement le plus adéquat

Trouver le bon logement implique de bien surveiller quant à l’attractivité du quartiers avec des promesses sur certaines villes avec par exemple l’arrivée de nouveaux transports ou une politique de rénovation en cours. C’est un réel investissement et engagement que vous effectuez car vous devrez être en mesure de conserver ou de revendre ce bien dans le futur. Si la règle de proximité s’applique la plupart du temps, ceci ne peut entrer en compte lorsque l’on prend en compte la défiscalisation et l’intérêt de loyer. Il est donc primordial d’élargir son champ de recherche et de vision afin de trouver les zones à fort potentiel locatif et de développement. Il existe au total 5 critères à prendre en compte :

  • Le potentiel de plus-value à la revente qui compare le prix au m2 de chaque bien avec le prix au m2 sur le marché. De cette façon, nous évaluons le différentiel de prix et la capacité à faire une revente dans 10 à 15 ans qui générerait une plus-value.
  • La facilité de la revente qui prend en compte les flux démographiques pour évaluer le rapport de force entre l’offre et la demande sur le secteur géographique dans lequel vous souhaitez investir.
  • La sécurité locative qui détermine s’il existe des risques de loyers impayés ou de vacance locative.
  • L’attractivité du quartier qui tient compte des principaux services de vie quotidienne et des transports à proximité du bien.
  • La rentabilité locative qui est le rapport entre les loyers que vous percevez à l’année et le montant initial de votre investissement.

Il est important également de bien s’assurer que les performances énergétiques bénéficient du label BBC 2005 ou RT 2012.

 

La signature du contrat de réservation et la délivrance des clés

Dans le contrat de réservation, nous pouvons retrouver notamment la description du logement en cours de finalisation, une date provisoire de livraison et un prix prévisionnel. C’est ce contrat qui détermine les conditions générales de la vente. C’est ce qui permettra de lier les deux parties et de réserver le lot parallèlement. L’interlocuteur privilégié est le promoteur car c’est lui qui fera office d’intermédiaire pour l’avancement des travaux, du chantier ou encore pour l’appel de fonds. C’est son rôle de faire les appels en direct avec vous selon l’état d’avancement. Les différentes étapes font un déblocage des fonds de 35% puis à 70% et enfin 95% lorsque l’ensemble est finalisé. La remise des clés constitue l’étape finale et fait acte de bien désormais finalisé et livré. Vous détenez désormais un bien connecté à l’eau, électricité et l’immeuble doit disposer d’un ascenseur et d’un escalier.