Pour réussir son investissement locatif dans le cadre de la loi Pinel et ne pas passer à côté des avantages qu’elle offre, il est crucial de bien comprendre le dispositif et d’en connaître tous les rouages. Mais sans se targuer d’être un pro, tout potentiel bénéficiaire doit s’intéresser aux principaux leviels de ce régime.

Retour sur toutes nos astuces afin de réaliser un investissement intelligent en Loi Pinel :

Comprendre le dispositif et définir vos objectifs 

Pour être éligible au dispositif Pinel, le logement doit impérativement :

  • Etre neuf ou rénové, ou être acquis en état futur d’achèvement (VEFA).
  • Respecter la règlementation thermique RT 2012 ainsi que le label BBC 2009.
  • Etre mis en location nue dans les 12 mois suivant son achat, à usage de résidence principale du locataire. 
  • Respecter les plafonds de loyer en vigueur dans la zone d’achat et être loué à un locataire dont les ressources respectent le barème prévu dans le dispositif.

Le montant d’acquisition servant de base de calcul à la défiscalisation est plafonné à 300 000 euros ou 5500 euros du m2. La réduction dépendra de la durée de location : pour une location de 6 ans, elle sera de 12%, pour 9 ans de 18% et enfin de 21% pour 12 ans.

Choisissez votre zone d’achat et le type de logement

Avec la réduction du périmètre éligible à seulement 3 zones (A, Abis et B) en 2020, il est primordial de bien choisir l’emplacement de son bien : 

  • La zone A Bis regroupe Paris et 76 communes
  • La zone A comprend Paris, la Côte d’Azur et certaines agglomérations où les prix des logements sont élevés. 
  • La zone B regroupe des grandes agglomérations dont les loyers sont élevés, ainsi qu’une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A Bis ou A et les DOM. 

Elles sont toutes trois intéressantes en termes d’investissement locatif car elles englobent des villes très dynamiques qui bénéficient d’une croissance démographique constante et d’un bon bassin d’emploi. 

En termes de type de logement à choisir, il faut noter que les appartements de type T2 et T3 sont ceux qui se louent le mieux. La demande locative est plus importante, et il y’a beaucoup moins de turn-over sur ce type de bien.

Etudiez le marché locatif

Après avoir choisi l’emplacement, une étude attentive de la situation du marché locatif permet de valider ou non l’intérêt pour le bien. Il ne faut pas oublier de penser à long terme et se projeter aussi bien sur la location du bien que sur la fin de l’engagement et une potentielle revente du bien. 

Les points importants concernent l’environnement immédiat du bien et les commodités accessibles telles que les écoles, les transports et les commerces de proximité.

Choisissez attentivement votre promoteur 

Avant d’investir, il est primordial de choisir un promoteur solide et reconnu dans le métier dont les services vous offrent des garanties en cas de défaillance.

  • Pour les biens en Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA), vérifiez les termes de la Garantie Financière d’Achèvement du promoteur (GFA), qui doit vous garantir la bonne marche des travaux, même en cas de faillite des entreprises mandatées. 
  • Pour les propriétaires qui investissent dans un bien neuf, il convient également de s’assurer que vous bénéficierez de l’assurance Dommages/Ouvrage qui vous protègera contre les erreurs de construction, ainsi que la garantie décennale.

Ficelez bien votre montage financier

Avant de se lancer, n’oubliez pas de bien ficeler votre financement. Tout d’abord, vérifiez que la durée d’emprunt définie est à peu près égale à la durée d’engagement de location choisie afin de ne pas avoir une imposition forte des loyers perçus pour le restant des années de différence.

Enfin, étudiez les options de prêts et de financement au regard de votre situation personnelle : à part le prêt immobilier classique, vous pouvez vous intéresser au financement « In Fine ». Ce dernier propose des intérêts linéaires tout au long du prêt avec une déduction sur les loyers qui sera donc optimisée. Une autre alternative peu connue : le prêt à pallier, qui permet de découper le financement par période, en fonction du type de bien et des durées d’engagement requises pour la loi Pinel, soit 6,9 ou 12 ans.

  • NB : A ce stade de votre projet, et pour toutes ces étapes préalables, Gridky vous accompagne !
  • Notre comparateur agrége les données de centaines de promoteurs pour vous permettre de sélectionner le meilleur bien en fonction de vos critères et nos simulateurs financiers vous donneront une vision claire de toutes vos options.

N’hésitez pas à faire gérer votre bien 

Dans le cadre de la loi Pinel vous n’avez aucune obligation et aucune contrainte en matière de gestion du bien. Vous pouvez donc choisir d’administrer celui-ci vous-même ou de le confier à un professionnel.

N’hésitez pas à faire appel aux services de professionnels afin de bien sélectionner votre locataire, de bénéficier d’assurances locatives (vacance locative, impayés, dégradations, litiges etc.) et de vous assister ainsi dans la gestion quotidienne du logement. Vous pouvez déléguer ces tâches afin de n’être que peu sollicité.

Petite astuce à connaître : l’ensemble de ces frais et charges sont déductible de vos loyers également.