Pour concrétiser un projet familial, acheter un bien immobilier à deux est bien souvent la solution privilégiée. Néanmoins, plusieurs questions se posent, notamment concernant l’héritage du logement en cas d’accident de la vie ou de séparation… Selon le lien qui vous unit à votre conjoint, les conditions qui s’appliquent peuvent en effet varier. Si dans le cas plus général d’un investissement locatif familial on peut préconiser la création d’une SCI, qu’en est-il dans le cas d’un achat immobilier en couple ? Comment protéger efficacement son conjoint ? 

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Les couples mariés

Les couples mariés n’ayant pas établi de contrat de mariage voient par défaut le patrimoine acquis tomber sous le régime de la communauté des biens : les époux qui achètent ensemble sont tous les deux propriétaires et disposent des mêmes droits sur le bien. 

Ainsi en cas de décès de l’un d’eux, le survivant acquiert l’usufruit de la maison ou de l’appartement.

Cas particulier : la famille recomposée 

Si l’époux survivant a déjà eu un enfant lors d’une précédente union, alors il n’est propriétaire que d’un quart du bien immobilier et ce sont les parents de l’époux décédé qui se voient attribuer les parts immobilières de ce dernier.

  • Exception : Si l’un des époux a financé la totalité du bien, ou si son apport est supérieur à 50% du prix du bien, le logement lui appartient entièrement et en cas de divorce ou de décès, il n’aura à verser qu’une indemnisation à son ou sa partenaire.

Conseil : la seule véritable assurance est l’établissement d’un testament déposé devant notaire.

Les couples pacsés

Les couples pacsés sont assujettis par défaut au régime de la séparation des biens : les conjoints précisent, dans l’acte d’achat, les sommes engagées par chacun et leurs droits sur le bien y correspondent. En l’absence de cette mention, chacun en est considéré comme propriétaire pour moitié.

Ainsi en cas de décès de l’un d’eux, le logement revient au conjoint, qui doit cependant s’acquitter des droits de succession souvent conséquents. 

Par ailleurs, si le couple a des enfants, le survivant dispose d’une « quotité disponible”, c’est-à-dire que ses parts dans le bien varient en fonction du nombre d’enfants que compte le ménage (un tiers s’ils sont deux, un quart s’ils sont trois, etc.).

Conseil : si un testament a été rédigé par la personne disparue, qui attribue la propriété de ses parts à son conjoint, alors ce dernier sera automatiquement exonéré de droits de succession.

Conjoints ni mariés ni pacsés

Les achats immobiliers des concubins en “union libre”  tombent sous le régime de la séparation des biens : si l’un des conjoints vient à décéder ou en cas de séparation, chacun récupère la part de la somme qu’il a investi pour l’achat du logement. 

Cas particulier : l’indivision 

S’il est tout à fait possible de faire bénéficier de l’usufruit de la propriété à son conjoint en le couchant sur son testament, ce dernier aura toutefois d’importants frais de succession à régler. 

Le conjoint devra payer jusqu’à 60% des droits de succession sur la valeur du bien immobilier transmis. 

Attention : dans ce cadre, le fait de réaliser l’achat en SCI (société civile immobilière) ne vous exonère pas de droits de succession !

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